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李家超新班子上場、通關在望 美聯工商舖:下半年甲廈租金漸見底

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受到第五波疫情及俄烏戰事等因素影響,投資者整體持觀望態度,今年上半年工商舖市場交投淡靜。不過,美聯工商舖認為,本港經濟開始復甦,而新一任政府已經正式上場,並正積極研究通關措施,相信下半年有望落實通關時間表,預計下半年工商舖市況將會穩步上揚,工商舖成交量有望達到2,900宗,較上半年上升約一成。

上半年買賣僅2,655宗 較去年同期挫近三成

美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,上半年爆發第五波疫情,加上因俄烏戰事而導致的股市波動,令工商舖市場大受打擊,今年上半年工商舖整體成交量較去年同期大挫近三成。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得2,655宗買賣,按年跌28.5%,而成交金額錄497.1億元,按年跌31.6%。

展望下半年,盧展豪指出本港疫情轉趨穩定,重症及死亡個案未有明顯上升跡象,加上疫苗通行證政策正逐步推行,相信第五波疫情對市場的負面影響將逐步減退。此外,政府將於八月份開始發放第二期電子消費券,支持市場的消費信心將會回升。雖然現時通關時間表仍然未知,但新任行政長官李家超表示正積極研究與內地及國際通關。

市場對於通關充滿期待,一旦通關消息有所落實,相信能進一步帶動投資信心向好發展,尤其能為一向依賴内地旅客的商舖市場及因通關一直不明朗而受挫的商廈市場帶來曙光。

盧展豪續指,假如下半年疫情持續受控,政府未有再收緊防疫措施,並再度與內地商議通關事宜,工商舖成交量將會轉趨平穩,下半年料達約2,900宗,較上半年升約一成。

工廈租售價料升約5%

美聯工商董事陳偉志指出,受到第五波疫情的打擊,投資者減慢買入工廈的步伐,同時發展商減少推出工廈新盤,導致工廈拆售個案減少。上半年工廈成交量按年減少21.2%,只錄得1,573宗成交。上半年工廈租金的表現較售價好,租金今年以來累升1.4%,但售價在上半年則沒有變化。第五波疫情爆發和第一階段消費券的派發導致本地網購活動變得活躍,令上半年錄得多宗與貨倉和數據中心相關的逾億元成交,並佔上半年十大工廈大手成交中的6宗。

陳偉志指出,下半年將有多個帶動工廈市場氣氛的因素,例如因疫情而積壓的成交有望落實、新任政府有望與內地再度商議通關事宜、本港經濟逐漸復甦,再加上在環球高通脹率的環境下,工廈物業能吸引投資者入市,以作保值用途,預料下半年工廈成交價量將回升,下半年工廈成交量預計達1,700宗,較上半年升約一成,總計全年可望達到3,273宗,至於下半年租售價亦料可再升5%以內。

陳偉志續指,上半年有不少買家購入數據中心和貨倉,相信這種趨勢將會持續,因為政府計劃在八月派發第二階段消費券,經濟活動有望轉趨活躍,帶動工廈交投繼續回升。消費券能刺激本地的網購活動,為貨倉、物流中心和數據中心等與網購相關的設施帶來支持,這類設施的前景可望看高一線。

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(圖片來源:政府新聞處)

甲廈租金漸見底 全年料升5%以內

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場表現疲弱,企業對承租寫字樓的態度審慎。甲乙廈租售價俱跌,當中甲廈租金上半年累跌3.0%,而甲廈售價累跌1.7%。五十大甲廈成交量亦按年挫六成,上半年僅錄得39宗買賣。空置率方面,整體甲廈空置率在第五波疫情爆發後持續上升,最新達9.9%,創近8個月新高。

展望下半年,翁鴻祥指出,市場對於新一任政府的通關政策有所憧憬,若通關時間表能夠落實,將有助增加中資及外資入市的意欲。他又指出,今年下半年將有不少全新甲廈相繼落成及啟用,加上東鐵線過海段開通,港島核心區一帶的交通網絡變得更完善,相信可以刺激企業的擴充或搬遷活動,帶動寫字樓買賣及租賃。

不過,未來兩年將會是商廈供應高峰期,預料空置率會維持在高位,並會對租金構成一定壓力。然而,甲廈租金經歷兩年多的調整期,相信已漸見底,加上市場對於下半年落實通關抱有期望,相信投資氣氛會有好轉。翁鴻祥預料,寫字樓整體售價及租金下半年會輕微回升,預計今年全年整體甲廈售價及租金升幅在5%以内。

核心區舖租售價全年料平穩至升5%

美聯旺舖董事梁國文表示,第二季本港疫情回穩,政府逐步放寬防疫限制及社交距離措施,加上四月初派發的電子消費券,本港四月份零售業總銷貨價值錄得11.7%的按年增長,零售表現逐漸回穩。不過,商舖投資氣氛受第五波疫情拖累,今年上半年商舖成交宗數僅錄655宗,按年下跌32.5%,金額約149.6億港元,按年降23.2%。

梁國文認為,本港經濟自踏入第二季開始慢慢得以復甦,加上國際上有不少國家亦開始放寬防疫限制及逐步開放邊境,而新一屆政府上場,市場期望新一屆政府會積極爭取與内地和國際通關。若通關有更明確的進展,將有利旅遊相關行業,對沉寂兩年的核心區租金、租務有正面影響。此外,政府將於八月份發放第二期電子消費券,市場對本地零售復甦持正面期望,有望刺激下半年舖位成交,預料能保持平均每月120宗以上水平。

梁國文續指,市場寄望通關,通關後本港的零售情況必定能有重大改善,對舖位租售價上升帶來強勁的動力。不過,即使通關成事,核心區舖位租售價仍然受不同因素影響。由於通關初期的入境人數相信仍然受限,未必能即時為零售表現帶來戲劇式的逆轉,而且現時市面上仍有大量吉舖,加上疫情下不少零售商的網購生意比例有所增加,而相關習慣相信在未來的後疫情時代將會持續,因此核心區舖位未必會即時大幅反彈,即使疫情過去,舖位租金預計也難以在短期內回復至昔日高峰期水平,今年全年料核心區租售價表現平穩至升5%。

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圖片來源:美聯工商舖授權圖片