林鄭房策成績 胡說樓市 盤點林鄭房策成績 第二個首置盤已走樣 已找數政綱有多少?|胡說樓市

盤點林鄭房策「找咗幾多數」 第二個首置盤已走樣?|胡說樓市

樓市

本屆政府任期即將完結,回顧過去數年,本港經歷著翻天覆地的變化,首先是反修例風波、國安法實施;再來是新冠肺炎的來襲,本港樓市也經歷不少跌宕起伏。房屋問題、樓市政策一向是政府的重之中重,特首林鄭月娥在任期內於樓市方面的施政成績如何?五年前在競選時所承諾市民的,又有沒有做到?下文逐一盤點。

回顧林鄭月娥特首任期內,對房屋政策的著墨其實不少。

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(圖片來源:iStock)

覓地建屋未見成效

在覓地建屋方面,林鄭月娥上任初期提出「土地大辯論」,成立土地供應專責小組,就不同土地選項優次提出建議,開拓短中長期房屋供應。

另外,她又提出明日大嶼、「北部都會區 」等香港長遠發展願景、推出與發展商合作的土地共享先導計劃等。

然而,就增加短期供應而言,成效似乎並不顯著。

「土地大辯論」被諷為劃了幾年的「點心紙」,但仍然沒「點心」供應。

雖然政府最後決定接納土地供應專責小組建議,收回粉嶺高爾夫球場32公頃用地興建公營房屋,但預料要到2029年入伙,距離至今仍要多等七年;另外,最具爭議性議題—應否發展郊野公園邊陲,則目前仍然未有定論。

至於土地共享先導計劃,發展局此前指,至今已收到三宗正式申請,合共涉及約1.78萬伙,惟仍未完成審核,短期相信仍未可轉化成供應。

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(圖片來源:胡說樓市提供)

提出2大發展願景

林鄭月娥的房策中,最有野心的、討論度最高的,莫過於「明日大嶼」、「北部都會區」。

在其第二份《施政報告》提出「明日大嶼」計劃,項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島,填海面積達1,700公頃。

此外,並在任內最後一份《施政報告》提出發展「北部都會區」。

都會區包括天水圍、元朗及粉嶺/上水等已發展成熟的新市鎮及其相鄰鄉郊地區,並有六個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐,包括古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。

料興建超過90萬個住宅單位,可容納約250萬人居住,範圍內亦擬建新田科技城,令整個「北部都會區」 的職位數目達約65萬個。

當時提到,政府主導的土地供應在未來20至25年,將提供近100萬個單位,若能夠推動所有政策的話,有信心香港房屋問題可以徹底解決。

然而,無論「明日大嶼」或「北部都會區」,發展的時間都是以十年計,因此常被外界批評遠水不能救近火,更莫說當中的成本效益。

林鄭月娥在2017參選特首時,曾在政綱提出「置業新希望」:「房屋政策以置業為主導,讓市民安居,樂以香港為家。」

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(圖片來源:新傳媒資料室)

第二個首置盤已走樣?

她提出重建置業階梯,為不同收入的市民提供置業機會,包括在居屋之上,構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」;增加「綠置居」的單位供應;並建議研究推出試驗計劃,容許未補地價的居屋業主,通過與社會企業合作,把單位在市場放租,以增加居屋租務市場流通性。

五年差不多過去,當初的承諾有多少實現?

先談「港人首置上車盤」。首個首置項目煥然懿居在2018年底以市價62折發售,但供首置人士購買的單位數目僅450個;另位於觀塘安達臣道的第二個港人首置上車盤,提供的單位數目則較多,不少於1,000個。
惟定價已由原先市價62折變做市價8折,而且項目還包含四座單層高洋房,這批洋房同屬「首置」抽籤計劃的一部分,這令項目被質疑不單未能真正幫助到首置自住人士,更被指方便了有意購入獨立屋作炒賣的投機者。

資助出售房屋方面,政府早前指,今年將出售共8,900個居屋單位和4,700個綠置居單位,即合共有13,600個資助出售單位供應,令本屆政府推出的資助出房屋數目總數升至約38,300個,較上屆政府多出約4倍。
然而,若將38,000個單位平均攤分五年供應,每年單位數目也不足一萬個,是多是少則見仁見智。

林鄭Plan有找數

五年前,林鄭月娥在政綱中提到,要求香港按揭證券有限公司研究優化「按揭保險計劃」,為首次置業的本港永久性居民提供「上車」方面的更大協助。

她任內放寬首置按揭保險計劃,可以說是切實找了數。

政府在2019年放寬首置人士的按揭成數,八成按揭樓價上限由600萬增至1,000萬元,首次置業人士,申請九成按揭樓價的上限倍增至800萬元,市場稱有關計劃為「林鄭Plan」。

政府近期進一步放寬按揭成數,新計劃將可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,由1,000萬元提升至1,200萬元,首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,則由現時800萬元提升至1,000萬元。

此外,今次按證公司更擴大按保計劃適用範圍,為價格1,200萬元以上至1,920萬元的合資格物業提供按揭保險,按揭成數最高為五成至八成,上限960萬元。

2019年「林鄭plan」推出後,二手及換樓市場的流轉即明顯加快。

當年放寬後不久,即使遇上持續的反修例示威、疫情襲港,樓市仍然堅挺。

根據香港按揭證券有限公司資料顯示,去年全年新取用按揭保險金額突破千億元,宗數近24,000宗。

無論金額及宗數均創有記錄以來的年度新高,反映買家對高成數按揭有一定需求。

「林鄭Plan」降低了首置人士的首期要求,幫助不少人「上車」;不過,另一邊廂,計劃進一步刺激需求入市,直接或間接推高樓價,增加了「上車」成本。

另外,有聲音批評,「林鄭Plan」幫助一批財政能力略遜的買家入市,一旦樓市逆轉,力有未逮的市民將承受巨大風險。

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圖片來源:istock, 胡說樓市提供