業主賣樓手冊|疫市沽貨不一定「舉手投降」:睇你有無盡責地產代理!

樓市

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疫情嚴峻,近日市場屢錄二手減價成交,而且減幅有擴大跡象。上期提到如果準買家立心入市,就要好好把握疫市淡局,做好一系列還價招式。至於作為業主,如果有意出貨,其實都不一定要瘋狂減價。

的確,疫情陰霾下,有急於出貨的業主減價,力求吸引部分準買家承接。

不過,要成功出貨,不一定要瘋狂減價,想在市場快速出售,還有其他技巧可以參考。

罕有盤議價空間小

而且最近發表的新一份《財政預算案》,政府宣布已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃,可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,將由1,000萬元提升至1,200萬元。

而首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,則會由現時800萬元提升至1,000萬元。令市場發展多了一大正面因素,後市氣氛一定不會太淡。

賣樓最令人頭痛的就是如何為物業定價。不少業主都對如何定價比較迷茫,於是就直接跟隨市場價格來定價,但每間物業的狀況不同,而且不要忘記,買家剛需常在。如果手上物業是區內罕有,不一定要定下太多議價空間。

(圖片來源:經一編輯部)

近日將軍澳蔚藍灣畔,有單位輕微議價後火速沽出,原來只因買家睇中單位「連天台」。

區內代理表示,蔚藍灣畔頂層連天台兩房戶,放盤不足一星期易手,以980萬元成交。

上述成交單位為蔚藍灣畔6座頂層兩房戶,實用面積488平方呎,景觀開揚,連355平方呎天台,由於同類型連天台全屋苑沒有放盤,單位上星期放盤,不足七日即獲承接,成交價980萬元。

據悉該盤較原叫價999萬元,調減19萬元,減幅約2%,折合實用呎價約20,082元,同時創屋苑兩房單位成交價新高。

原業主在2014年11月,以685萬元購入單位,持貨逾七年,賬面獲利295萬元或約43%。

放盤不多,業主就有條件鐵價不議。利嘉閣地產分區經理蔡庭勇表示,將軍澳海天晉屋苑現時約有20多個放盤提供,盤源不多。

當中5座低層D室,實用面積約514平方呎,採兩房間隔,外望內園景,零議價下以980萬元沽出,折合實用面積呎價約19,066元。

據了解,買家一開始睇樓已鎖定海天晉的優質兩房單位,雖然曾與業主經過一番議價,但業主鐵價不議,最終買家只睇一次樓,亦決定拍板購入。

原業主於2016年4月以約718.9萬元購入單位,持貨近六年,現轉手賬面獲利261.1萬元或約36%。

另一方面,要留意的是,影響樓價的因素有很多,包括地理位置、建築品質、房屋結構、樓齡、物業管理、生活配套設施等,總之要對物業進行全方位的評估。

此外,業主可以向地產代理了解,比較同時期同區內同類單位的平均售價,來衡量自身物業的價格,最後分析當前二手市場的供需情況,確定一個合理的價格區間。

(圖片來源:經一編輯部)

四小龍屋苑議價3日賣出

就以西九四小龍屋苑宇晴軒的一個成交為例,一伙3座高層D室,實用面積約454平方呎,兩房間隔,以約850萬元放盤三日,即吸引外區客洽詢,即使原業主不設議價空間,亦成功快速賣出,成交呎價約18,722元。

據悉,新買家為首置客,睇樓一次後即決定承接,原業主於2009年8月以約350萬元購入,是次轉手賬面獲利500萬元,物業升值逾1.4倍。
這個例子反映出,只要定價稍稍比市場平少少,約3%至5%,已經不愁客路;反而大減價會令人錯覺單位是否有問題。

和準買家搵樓期間一樣,業主知己知彼都是必須,應多向專業而且信得過的地產代理查詢買家背景,會較容易找到接貨者。

業主還可以向地產代理了解一下拒絕接貨的買家,不購買的理由,看看是價格問題還是物業本身的問題,或會從他們的口中得到一些值得參考的建議,令你更清楚應集中處理哪個地方。

翻新單位免買家壓價

當然,如果業主是有意換樓,最好讓地產代理知道,你是真心有興趣賣樓再買,地產代理通常會更落力幫你找客路及新盤源,隨時促成兩宗生意。

一個專業的地產代理,在整個放售乃至交易過程,可給到業主正確的定價建議,並告知業主應怎樣出價及還價,這些技巧都能增加物業的賣出機會,讓買家出售物業事半功倍。

同時,業主如想物業以一個理想的價錢出售,放售前就要做足工夫,最基本是移除物業內雜物,全屋打掃,讓單位變得整潔之餘,同時增加空間感。

總之有瑕應就適當改善,儘量將單位不如意的地方最小化,避免買家以需要花費龐大開支去翻新單位為由,而壓低樓價。

(圖片來源:經一編輯部)

網上平台促成交易

今時今日,除到實體地產代理行賣樓及搵樓外,大可以利用網上平台,自行放盤及找心儀單位。

「疫市」的確不方便安排實地睇樓,不妨好好利用網上睇樓工具,先到網站或手機應用程式(App)了解市況詳情,選心水樓盤或放盤。近期不少代理行,亦鼓勵賣家利用網上或手機應用程式放盤。

利用VR睇樓

此外,科技日新月異,即使足不出戶,亦可利用虛擬實境(VR)技術拍攝樓盤單位詳情予不同人士參觀,避免限聚令帶來的不便,待疫情過去才預約實地睇樓,提前做足功課。

VR技術可全方位觀看單位格局、裝修、採光等細節,更可以如親身睇樓一樣,在房間內自由行走,360度觀看單位的每一個角落。

事實上,網上睇樓一樣可以促成交易。美聯物業區域經理余偉峰指,愈來愈多買家改以網上形式睇樓再入市,節省不少睇樓時間。

其中近日一伙將軍澳維景灣畔7座高層E室,實用面積498平方呎,兩房間隔,景觀開揚。

自2021年10月開始放盤,叫價1,050萬元,近月減75萬至975萬元成交,實用呎價約19,578元。

據了解,買家為同區客,心儀維景灣畔兩房戶,見單位景觀開陽,經網上睇樓一段時間後,終決定承接。

原業主於2015年5月斥約650萬元購入單位,持貨約七年,賬面獲利約325萬,單位升值五成。

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圖片來源:政府新聞處