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    樓價破頂年代 「磚頭」借疫情愈貴愈好賣?莊太量:港樓已經算「升遲咗」!

    樓價破頂年代 「磚頭」借疫情愈貴愈好賣?莊太量:港樓已經算「升遲咗」!

    本港樓市於疫情緩和下創歷史新高,綜合市場樓市數據,樓價指數於8月中創歷史新高,最新報191.34點,而今年全港平均每宗二手住宅註冊金額達至約853萬元水平,同創歷史新高。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、unsplash

    8月中反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)創歷史新高,最新報191.34點,按週升0.65%。值得留意的是,CCL四大整體指數齊創新高,是2018年5月後首次出現。

    金額創歷史新高

    中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,四大整體指數先後成功挑戰歷史新高,但升幅開始收窄,CCL走勢將進入關鍵局面。

    據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,年初至上週四(8月12日)止,全港二手住宅註冊量錄41,791宗,涉及金額約3,562.7億元,即全港平均每宗二手住宅註冊金額達至約853萬元水平,超越去年全年平均約805萬元,並創歷史新高。

    樓價指數創新高 二手平均成交額逾850萬
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    美聯物業首席分析師劉嘉輝指,逾1,000萬至2,000萬元二手個案同樣超越2020年全年,今年相關銀碼錄得5,528宗,超越去年全年高出約6.6%,是推高平均每宗金額的另一動力。

    最近市場便錄得大圍名城高價成交。名城盛世5座高層SC室,實用面積844平方呎,三房間隔,單位叫價1,750萬元,現減至1,748萬元易手,實用呎價20,711元,為同類戶型最高價,呎價直逼屋苑複式單位最高呎價21,277元。

    中原地產副區域營業經理盧鏡豪表示,鴨脷洲海怡半島9座高層H室,實用面積739平方呎,為三房套房另士多房戶型,向西,望海景,剛以1,570萬元易手,為同類面積海景單位新高價,實用呎價21,245元。

    另外,大額二手物業交投突出,亦是帶動全港平均每宗二手金額創新高的主要原因。

    逾2,000萬元二手住宅註冊量錄1,567宗,比起2020年全年1,446宗高出約8.4%。與同期整體二手相比,2021年二手住宅註冊量合共錄41,791宗,與2020年全年46,903宗相比仍相差約10.9%。

    逾2,000萬元住宅跑贏大市

    可見今年逾2,000萬元二手住宅註冊量表現跑贏大市,亦是今年平均每宗二手住宅註冊金額創歷史新高的動力之一。

    美聯物業區域營業董事鍾坤文表示,九龍塘雲門2座高層A室,實用面積1,465平方呎,四房間隔。物業在2020年5月推出放盤,當時叫價6,800萬元,不過一直未獲買家承接,因而多次減價。直至2020年12月叫價已降至5,500萬元;至近日單位終獲買家承接,成交價5,500萬元,呎價約37,543元。

    換言之,放盤逾一年累積減價1,300萬元或19%,並較四年前購入價賬面蝕近500萬元。若再計及其他雜項費用,估計實蝕超過「八球」。

    將軍澳區亦接連有新高二手成交出現。君傲灣1座中高層E室,實用面積471平方呎,近日以950萬元沽出,實用呎價20,170元,創屋苑同類做價新高。原業主2014年以580萬元購入,賬面賺約370萬元或64%。

    樓價指數創新高 二手平均成交額逾850萬
    君傲灣一個實用面積471平方呎,近日以950萬元沽出,實用呎價20,170元,創屋苑同類做價新高。(圖片來源:新傳媒資料室)

    另市傳前立法會議員李華明女兒,日前剛以2,960萬元售出將軍澳天晉IIIA 一個特色單位,賬面賺逾1,100萬元離場。

    單位為5B座的頂層單位,實用面積1,138平方呎,單位原先開價3,320萬元,新近則減價至2,960萬元售出,成交呎價26,011元。據悉,原業主為李華明的女兒,於2014年以1,854萬元購入單位,持貨約七年,賬面賺約1,106萬元離場,升值約六成。

    中原地產高級分區營業董事伍錦基表示,峻瀅1期2座頂層戶,實用面積758平方呎,另連平台約87平方呎,單位早於2019年初以1,180萬元放盤,現以1,125萬元易手,累減55萬元,實用呎價14,842元,但售價為同類新高。

    原業主於2015年3月以700萬元購入,持貨六年賬面獲利425萬元,單位升值六成。

    樓價指數創新高 二手平均成交額逾850萬
    (圖片來源:新傳媒資料室)

    成交價連環破頂

    事實上,二手破頂潮亦殺入不少「上車」屋苑,包括九龍灣淘大花園。

    代理消息指,淘大花園Q座高層3室,實用面積484平方呎,原則一房改為兩房戶,日前以838萬元易手,實用呎價17,314元,成交價創屋苑新高。原業主於2012年以409.8萬元購入上址,賬面獲利428.2萬元或逾一倍。

    原紀錄為九龍灣淘大花園R座頂層連天台特色戶,2021年3月以832萬元成交,實用呎價17,014元,新紀錄較舊紀錄高60,000元。

    另中原地產副區域營業經理王勤學表示,元朗YOHO Town 8座頂層特色單位,實用面積為537平方呎,兩房間隔,附171平方呎大平台,叫價968萬元。該單位議價後共減40萬元,以928萬元沽出,實用呎價17,281元。

    今次由於單位頂層加上連大平台,故樓價高見928萬元,創YOHO Town 兩房最貴紀錄。買家為上車客,考慮不久便決定購入自用。原業主則於2012年4月以488萬元買入單位,持貨九年,賬面獲利440萬元,升值90%。

    全年樓價或升15%

    業界分析認為,市場早前積壓的二手盤源已被買家吸納,需要等待下一批供應。

    利嘉閣地產董事陳大偉指出,新冠肺炎疫情持續回穩、疫苗接種計劃如火如荼;加上中港兩地通關在望,各種利好因素令業主放膽提價,形成「量跌、價升」局面。

    買家有足夠時間適應市場,逐漸聚集購買力;加上近日股市出現波動,業主或會願意接受議價。二手盤源供應一直供不應求,即使上半年移民盤開始湧現,亦無法舒緩盤源緊張情況。

    同時,政府推出額外印花稅(SSD)至今將近11年,對有意放售物業的人士猶如一個「金剛罩」,除非急於套現;否則,業主都會傾向三年後SSD期滿才放售。

    二手盤源流通量低

    手上有兩個或以上物業的業主更加會按兵不動,免得繳付雙倍印花稅(DSD),大大減低了二手盤源的流通量。

    香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽亦表示,本港疫情回穩,經濟逐漸改善,市場資金充裕,樓按相關的一個月拆息更跌至逾11年低位,有利控制供樓開支,吸引購買湧入樓市。

    而新盤百花齊放,未來港九新界各區將有不少新盤部署推售,滿足各路客源需求,一、二手以至資助房屋市場多管齊下,帶動樓市不斷升溫。

    中原地產住宅部總裁陳永傑表示,樓市用家主導,未來樓價料平穩發展,估計今次樓價破頂後,仍有一成上升空間,年底前中原城市領先指數CCL勢破200點,全年樓價升幅約15%。

    樓價指數創新高 二手平均成交額逾850萬
    莊太量認為,其他城市樓價有升幅,而過去兩年香港樓價維持平穩,相比之下已算是「升遲咗」。(圖片來源:資料圖片)

    中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,新冠疫情已持續了一年多,其他城市例如台灣、日本、新加坡等樓價都有升幅,而過去兩年香港樓價維持平穩,相比之下已算是「升遲咗」。

    他續指本港每年都有13,000至14,000人結婚,惟住宅提供每年僅有約10,000伙,在供不應求之下,使市場持續出現剛性需求。

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