樓市交投整固 購買力需時再爆發 實務上,樓花是不可以租金估值作計算。

樓市交投整固 購買力需時再爆發︳布少明專欄

樓市

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當下樓價已由2021年高峰回落,累跌約25%,令過去數年,購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家,於近期申請按揭貸款上會時,可能會面對估價低於成交價的情況,而需要準備額外首期資金才能「上會」。為此,金管局日前公布,允許今年2月底前簽臨約自用樓花住宅,可申請七成按揭。筆者認為今次調整,將可幫助一些有困難「上會」的業主,可免被逼撻訂之餘,有穩定樓市作用,締造雙贏局面。

據資料顯示,單以2022年至2023年兩年合計,一手成交量接近20,000宗。
當然上述包括現樓及樓花成交,而有部分實力用家已full pay入市;有部分選擇即供用家亦早已上會,至於選擇建築期付款的用家亦並非全數有上會困難,因此實際面對上會困難的用家會低於此數。
說回樓市。最近整體樓市陷入「整固期」,無論一手及二手交投均未有明顯突破。

準買家擇善而買

但值得注意的是,樓市正靜悄悄地積存剛需及換樓的動力,有望在美國聯邦儲備局正式踏入減息週期之時漸漸爆發。
其實樓市整體表現並非如想像中的差,優質物業仍有大批捧場客,特別是地段優勝的鐵路屋苑更受青睞。

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料統計75大鐵路沿線屋苑,5月份共錄606宗二手註冊,雖然與「大市」同步回落,但仍創下14個月次高水平,可見二手成交宗數仍較撤辣前為高。
尤其值得注意的是,最近樓價持續疲軟,無論私樓或者居屋,價格均遠遠低於過去多年,造就更多準買家具備入市的條件。
「美聯樓價指數」最新報134.6點,雖然按週回升0.47%,並終止五連跌,但年初至今樓價仍跌約2.15%,表現持續疲弱。
「美聯信心指數」最新報58.9點,按週跌1.8%,連跌三星期,並創近三個月新低,相信樓價仍有向下調整的可能(見圖表)。

樓市仍然不乏購買力,只是現時準買家入市前均較為審慎,往往「擇善而買」,所以交投暫時陷入膠著。
筆者認為,若美國聯儲局於下半年有實質的「減息」時間表,或者有開始減息的跡象,屆時於近期積壓的上車及換樓購買力,均會慢慢重投樓市,助樓市止跌及伺機反彈。

樓市交投整固 購買力需時再爆發 (圖片來源:資料圖片)
(圖片來源:資料圖片)

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片