每月供樓純自住 曬錢曬心機!其實自住樓也可收租賺2至3厘息差|1% Anthony

每月供樓純自住 曬錢曬心機!其實自住樓也可收租賺2至3厘息差|1% Anthony

讀者章先生:你好!本人早年已買自住樓,最近有朋友說,自住物業也可以收租,怕不怕有伏呢?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash

最近有從事保險業的朋友跟筆者分享過,這是保險理財產品,原理是將自住的物業加按套現,然後將資金買入儲蓄收息產品,賺取息差。

朋友這樣計,現在物業按揭利率低,香港銀行同業拆息(HIBOR)按揭年息不到2厘,部分派息較穩定的金融保險產品,年息有4厘至5厘,這樣可賺到2厘至3厘息差,約等如收租回報了。

理念是不錯的,因為買樓如果純粹自住,個個月要供樓,太浪費了。過去十多年,筆者有教學員運用自住物業融資再買樓。不過,筆者就沒有投資這類儲蓄收息產品。

對一般小市民來說,如果不求高回報,想穩穩陣陣,可以考慮以上方法。只是筆者是專業的物業投資者,可選擇的投資物很多,保險理財產品的回報不夠高,時間也太長,機會成本太大,所以沒有考慮。

每月供樓純自住 曬錢曬心機!其實自住樓也可收租|1% Anthony

儲蓄收息產品回報保守

先講回報,息差2厘至3厘太保守了。是的,現時買樓收租很多僅2厘至3厘。

第一,識得揀,劈到價,想有4厘或以上回報不難;第二,買樓只求幾厘租金回報嗎?俗語所謂「散紙」而已!最重要的是賺槓桿、賺差價。

假設購買一個500萬元單位,敘造八成按揭,即首期100萬元,樓價上升兩至三成,便有100萬至150萬元差價,本金翻了一倍多,按持貨三至四年計算,每年回報逾20%。

有讀者說,無人名買,以及難通過壓力測測,怎麼買?對一般小市民來說可能是死胡同,沒有選擇下便會揀儲蓄產品,總好過將資金放銀行。

不過,筆者的團隊自己做收購重建、起樓,回報率也不錯,現時的幾個項目,每年回報率逾20%,儲蓄收息遠遠做不到。再講時間,回本時間太長了。

或者因為金融機構、金融產品的成本較高,據朋友講,首幾年取回本金便要虧蝕,待差不多八年後,就可以年年享受利息。

每月供樓純自住 曬錢曬心機!其實自住樓也可收租|1% Anthony

八年!無論是自己買樓,還是筆者的團隊做收購重建工作,約四年本金就可以倍翻。

所謂一變二、二變四,八年就是四倍,打個折都有三倍以上吧!收息儲蓄產品要等第八年才回本,相差很遠。再講機會成本,朋友說若再敘造融資槓桿,要上環聯(TU)信貸報告的。

若將來賣出物業,想再買樓,怎麼敍造按揭呢?加上年期長,豈不是長時間不能換樓再買?筆者團隊是物業投資者,這樣犠牲太大了。

還是那一句,如果閣下只是一般小市民、一個普通打工仔,沒有學習過投資,選擇不多、不求回報高,但求穩穩陣陣,類似的儲蓄收息產品是不錯的,總好過放錢在銀行。

當然最理想的是,努力學習投資,開闊自己的眼界,選擇更多,回報更高,就能早日財務自由。以上的論點基於朋友的解說,如資料有誤萬望指正。
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