港人大灣區一手樓成交預料較去年增25% 客源持續年輕化 房友圈以客打盤

港人大灣區一手樓成交預料較去年增25% 客源持續年輕化 房友圈以客打盤

多年以來均有港人到內地置業,不過往往遇上種種問題,包括「爛尾樓」或限購措施等,隨著國家倡議大灣區概念,港人到該區置業變得容易。港人購買內地樓盤,絕大多數是參加展銷會,選擇相當有限,中原集團旗下的房友圈近日正式推出,集團逾1,600個項目,為港人提供多元化的選擇。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒編輯室、由被訪者提供

房友圈網絡科技有限公司行政總裁(香港)王依羣說:「以前大多是50歲或以上的港人,到內地買樓作日後退休之用,近年客源持續年輕化,現時核心顧客年齡層介乎35歲至45歲。」

內地曾經有一段時間實施限購措施,境外人士需要有居住或工作證明,才可以在內地置業,這些措施於2019年開始放鬆,香港政府配合內地政策,推出惠民措施,方便港人在內地置業。現時每個香港家庭,可在大灣區購買一套房屋,毋須提供工作、居住或學習證明等,政策由每個城市各自執行,基本上各個城市的政策鬆緊不一。

有些城市較為嚴格,例如深圳,由於當地樓盤供不應求,連當地人購房也受到嚴格限制。個別城市較為寬鬆,例如珠海,港人有機會在東邊及西邊各買一套;肇慶甚至沒有限購,人們可以購買多套房屋。

大灣區置業熱潮再現 房友圈以盤打客
港珠澳大橋通車,令珠海的吸引力提升。(圖為海玥灣,由被訪者提供)

逾1,600個新盤

房友圈屬中原集團旗下,於2020年10月正式成立,是一間地產行銷服務平台公司,代理超過1,600個大灣區一手項目。「房友圈是商業對商業(B2B)模式,我們主要為地產代理提供內地房源;另外,也會與不同的商會及協會合作。」有意到大灣區置業的港人,大多參加新樓盤的展銷會,集中了解這個新樓盤,看到合心水的便落實購買,這種模式稱為「以盤打客」,從新盤的角度出發物色買家。

房友圈的模式是「以客打盤」,從買家角度出發,因應其要求,包括預算、地區、戶型等,從大量新盤中找尋適合的選擇。房友圈計劃於6月推出網站,方便港人找尋項目,然後提供一站式服務,包括介紹樓盤、辦理手續,例如介紹律師行做公證,並且可以轉介裝修及敘造按揭的銀行。

大灣區置業熱潮再現 房友圈以盤打客
方圓·月島首府位於珠海平沙新城,該小區由11棟高層住宅組成。(圖片由被訪者提供)

成交價量齊跌逾四成

中原集團房友圈研究數字顯示,受疫情影響,去年港人大灣區購買一手物業成交量,較2019年下跌46%,錄得約16,100宗,涉及面積約150萬平方米;總成交金額超過309億元人民幣,同比跌幅達40%。「封關令交易減少,然而較為年輕的港人,為免錯失入市機會,僅細閱資料及介紹短片後,也會落實購買;成熟顧客相對較為保守,大多等待通關後,親身往內地視察,再作決定。」

現時最受港人歡迎的置業城市,主要是珠海、中山及肇慶,港人偏好位處小區、附有裝修,以及交通便利的項目,購買的戶型主要是約100平方米的三房單位。

由於大灣區幅員廣闊,每個城市的發展速度不一,因此樓價差異頗大。例如深圳的入場門檻高達1,000萬元人民幣;而較偏遠的肇慶,門檻可至50萬、60萬元人民幣。同一城市內亦有價格差距,以珠海而言,一個面積100平方米的三房單位,市區約400萬元人民幣;金灣約250萬至300萬元人民幣;斗門約150萬至230萬元人民幣,平沙僅約100萬至150萬元人民幣。

大灣區置業熱潮再現 房友圈以盤打客
大灣區各個城市發展各異,樓價差距較大。(圖為江門碧海銀湖,由被訪者提供)

為吸引港人到大灣區置業,個別樓盤與香港銀行合作,推出直接貸款(直貸)服務,意思是指香港的銀行,為港人的內地物業提供按揭貸款。直貸的好處是方便,港人也會更有信心,貸款利率也較內地銀行為低,介乎3.25%至3.7%,不過銀行將會審視貸款人的信貸情況,如果本身在港已有按揭,獲批的額度及利率未必太過吸引。

若果樓盤沒有提供直貸,港人需要在內地銀行申請按揭,利率介乎4.9%至5.2%,較香港銀行為高,但不會審視貸款人在港的信貸情況。

樓價長遠穩步向上

近期香港疫情開始緩和,下半年可望有機會有條件通關,預期港人對大灣區置業的熱度將會再度回升,中原集團房友圈研究預期今年全年港人大灣區一手物業成交量會比去年增加25%,達20,000宗,大灣區各城市均價亦會上升5%。長遠而言,由於國家政策是穩住樓市,因此下跌空間不大;同樣地,國家不時推出調控政策,以免樓市過熱,所以升幅也不會太大,惟根據過往經驗,預期樓價將穩步上升。

「有意到大灣區置業的人士,應該多做資料搜集,因為內地法規與香港不同,例如有外匯管制,因此匯款有難度,宜應了解清楚後再作決定。」

此外,選擇大型發展商的項目,質量較有保證,例如世茂、時代中國、萬科、華潤、華僑城、雅居樂、碧桂園等,這些發展商在港也有一定知名度,能夠提供一定信心,而現時內地規管較以往嚴格,較少出現「爛尾樓」的情況。

大灣區置業熱潮再現 房友圈以盤打客
時代中國是知名的內地發展商之一,最近推出中山時代美宸II。(圖片由被訪者提供)

住宅VS公寓

大灣區除了住宅項目以外,還有所謂「公寓」的項目,這是商業樓宇建成的酒店式服務住宅,售價比同區住宅便宜50%至70%,而且不受限購措施影響。「住宅的產權是70年; 公寓則為40年,當公寓的產權到期,或者需要補交地租,而住宅則為免費自動延續,但內地至今未有確切執行收取地租的例子。」

公寓的樓價便宜一大截,而且位處交通方便的地方,面積一般較小,方便外省人士租住,租金回報可達6厘或以上;而住宅一般僅2厘至3厘。雖然樓價較低,但各項支出,包括水電、管理費等,較住宅為高,而出售時所需繳交的稅項也較多。