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拆解港樓難負擔 3大樓價數據謬論

樓市

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Anthony Sir,

你好!有報告說香港是全球樓價最難負擔城市,不吃不喝16.7年才能買到樓,沒有講解如何計,之前閣下也曾解釋過錯誤之處,請問可以再講解一下嗎?

讀者馬先生

讀者所指的是,國際公共政策顧問機構Demographia每年公布的「國際住宅負擔能力」(International Housing Affordability)報告,2024年報告出台,過去一年,雖然香港樓價跌了很多,很多人都已有能力買樓。
但按照機構的統計方法,數據上,香港仍然是全球樓價最難負擔城市,連續14年稱冠,負擔比率是16.7倍,即是說市民要不吃不喝16.7年才能付清樓價。

然而很多人沒有親身落區去睇樓、去了解樓市,憑著一些數據而紙上談兵,大造文章。
荒謬(一):樓價中位數。他們的標準是,以樓價中位數除以家庭入息中位數計算,那麼香港的樓價中位數是多少呢?
根據城市土地學會(Urban Land Institute)公布的《ULI亞太住宅可及性指數報告2023》,香港樓價中位數是116萬美元(約905萬港元)。
買不起一個905萬元的單位,所以樓價很難負擔?今時今日,905萬元已買到三房單位。怎會拿905萬元做標準呢?
荒謬(二):入息中位數。根據政府統計處報告,從事經濟活動的家庭住戶,每月入息中位數為39,700元。

如果要買一個400萬元的上車盤,最少40萬元首期就做到,正常大概兩、三年就儲到,月供約18,000元;若將來按揭貸款利息跌到3厘,月供15,000元,怎會買不到樓?
是的,這個供款比例可能有點吃力。不過,香港的房屋政策以7/3為目標,即是七成公營;三成私營。換句話說,即是約有七成可以住公營房屋,為甚麼用入息中位數計算?不是應該用收入較高的三成人計算嗎?
如果要用中位數計,應該用居屋價計,即是約市價6折,負擔比率又縮短幾年。
再者,香港稅率偏低,相比外國稅率高一至兩倍,大家都用入息中位數比較,太不公平了。

上車盤已重返多年前水平

荒謬(三):紙上談兵。市場上很多上車盤已跌穿400萬元。熱門沙田第一城;地方大一點如嘉湖山莊,有不少約400萬元的選擇。
即使在市區都買到樓,「上車」不是應該先由上車盤開始嗎?如果儲905萬元要用16.7年,惟真正上車盤約400多萬元,入息以最高三成人計,幾年就能KO;再加上外國人稅率高達三至四成,香港稅率低好多,實際落袋的收入亦多很多,那有人買樓會full pay的?
不要做「數據L」,無論買賣物業又好、做生意又好,單單看這些宏觀數據,其實不能反映現實情況,例如市民的負擔能力。
現在很多上車盤已重返多年前的水平,租金回報高達4厘至5厘,已是一個能負擔的水平了。

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撰文:經一編輯部圖片來源:經一編輯部