全港爆疫、小陽春絕跡!轉按回贈問銀行拎「利是錢」袋袋平安|陳永鍵

樓市

踏入2022年,各銀行為爭取按揭生意,相繼調高新買及轉按按揭優惠,新買按揭回贈高達1.9%,而按揭利率亦維持在H+1.3厘,即目前按揭利率為1.49厘;轉按回贈亦高達1.75%,而轉按利率亦保持在H+1.3%,相信銀行對樓市有信心。

雖然疫情持續不受控,新一年估計難以像往常一樣爆發「小陽春」,但業主可以考慮趁樓價回調時置業,或透過轉按賺取高額現金回贈,向銀行領取「利是錢」。

H按較著數

(一)同業拆息達低位,P按業主可考慮轉回

H按:近月一個月港元同業拆息達0.15%至0.19%水平,H按業主只需以1.45%至1.49%利率作供款,相對純P按業主,只可用P-2.85%=2.15%作供款,可謂著數得多。

以1.45%按揭利率計算,每100萬元按揭金額,實際供款相較P按供款足足相差345元,可見H按供款亦較P按便宜,其優勢仍然存在。

即使是轉按或新買物業,銀行目前亦提供H+1.3%按揭利率予申請者,而近年銀行提供的H按最低為H+1.24%。

以100萬元按揭金額計算,相對現時按揭計劃H+1.3%供款只相差28.7元,而現金回贈有1.75%,亦足以支付兩年內的息差。

筆者建議仍在使用P按或按息比H+1.3%高的業主,可考慮透過轉按節省利息開支及賺取現金回贈,而利率為H+1.24%的業主,亦可考慮透過每兩年一次的轉按賺取回贈。

(圖片來源:政府新聞處)

(二)甩發展商按揭享銀行低息按揭優惠:購入一手樓並透過發展商承造「呼吸plan」、發展商二按等計劃,在發展商提供的按揭開始時,一般會以銀行相若的按揭利率作供款用。

但此按揭條款一般會在兩或三年後逐步增加利息,常以P=5%或P+3%=8%作按揭供款利率,而有部分業主,誤以為物業升值不大及手上資金不夠清還餘款,以致無法透過轉按回銀行作慳息之用。

買入一手樓的業主需注意「林鄭plan」提供的1,000萬元或以下物業可承造八成按揭,而此條款適用於購入一手樓,並承造發展商按揭的業主用,申請者亦可透過按證公司,承造最多八成轉按不涉及套現成分。

好處是申請者在不用補錢的情況下,轉按回銀行享有低息按揭利率,由於高成數按揭審批較為嚴謹,建議可先準備稅單及強積金(MPF)供款證明,以增加批核成功機會。

(三)估價拉到盡,以達套現再投資目的:大多數香港人亦鍾情買「磚頭」,由於香港物業相對保值,即使面對第五疫情樓價亦沒大跌之勢,可見港樓仍具投資價值。

由於新年後樓價普遍上揚,當有一定數量成交價支撐估價時,轉按物業的估價亦會有正面影響,隨之而來轉按估價大多可提升至較高水平,而某部分銀行可使用數間估價行作估價,不同估價行提供的估價相差亦有一定差距。

筆者亦建議各業主可貨比三家及留意屋苑在新年期間的成交價。如出現近月破頂價時,可在估價時同時向銀行職員反映,估價行亦會納入此破頂價作計算,用以拉高物業價值。

(圖片來源:政府新聞處)

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圖片來源:政府新聞處、[email protected]