將手上物業「一開二」是必經之路?兩大轉按常見用途! | 陳永鍵

將手上物業「一開二」是必經之路?兩大轉按常見用途! | 陳永鍵

樓市

早前筆者撰寫過一篇文章,關於樓市升跌兩極化的文章,一手樓承接力強;二手樓承接力弱,終於有一個較新的數據,可以看看到底哪邊力度較強。

(圖片來源:iStock)
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按金管局發布的數據,2021年11月新批的按揭貸款中,較10月份增加4.8%,共514億元。

當中一手樓批出的貸款較前增加13.1%,達140億元,是2003年後最高的紀錄;二手樓成交的按揭貸款則少了3.1%,為261億元。可見一手樓承接能量仍然強勁。

為甩按揭保險

另一個值得留意的數字,是轉按的貸款額。11月較10月大幅增加16.3%。

一手樓承接力的來源,轉按當然是其中一部分,至於為甚麼會那麼多業主申請轉按?有兩大原因。

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(一)轉按是「一開二」捷徑

轉按一般分平手轉按及轉按套現。平手轉按就是不增加貸款情況下,將按揭直接交給另一間銀行承接。

而轉按套現是先找銀行重新為物業估價。若樓價估值上升,業主可借的貸款額自然會增加,從而令業主毋須賣出物業即可「先行獲利」,將樓價升幅套現。

為甚麼會那麼多人轉按?可能就是因為有業主將目前物業的升幅,套現作買入新樓的首期,將物業「一開二」,因此刺激一手樓按揭數字;另一個原因自然是甩按揭保險。

(二)利用轉按甩保

此外,由於借高成數按揭的買家,在買樓時要買按揭保險,只要擁有的物業升值,業主可利用轉按申請甩保,從而取回部分保險費用。

而由於可供退回金額會隨時間遞減,第一年可取回四成;第二年可取回兩成半,第三年僅得一成半,因此夠時間,又避開銀行罰息後,許多業主都會申請退保「回水」。

至於為甚麼申請退保需要轉按?原因是業主申請退保時,是需要將貸款全部還掉才行,所以業主就會用轉按方式以退保。

在金管局數據中,還有一個有趣的亮點。由於近期仍處於非常低息的環境,定息按揭「無乜著數」,吸引力欠奉,推出後市場並無太多人願意選擇。

隨著各國均先後宣布退市計劃、甚至已宣布加息,終於有部分人願意承造定息按揭,惟只佔全個按揭市場的0.1%。

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