月儲9萬變負現金流 「樓奴」夫婦欠千萬樓債諗換樓:贖回人生再講!| 諗sir

月儲9萬變負現金流 「樓奴」夫婦欠千萬樓債諗換樓:贖回人生再講!| 諗sir

讀者梁先生:本人和太太今年均35歲,沒有小朋友;兩人月入約10萬元,有糧單,無花紅或佣金,手持現金200萬元,月儲90,000元;太太有烏溪沙迎海兩房單位,樓齡五年,剛買入自住,欠銀行約670萬元;本人有屯門時代廣場一房單位,樓齡33年,2019年買入,欠銀行約350萬元,估價約530萬元,正由親戚居住,收取月租10,500元。

明年想換樓或買多個單位,有以下計劃:(一)賣掉時代廣場一房換瓏門兩房,借給親戚住;(二)賣時代廣場一房換馬鞍山站三房單位,借給親戚住;(三)賣時代廣場一房給太太,再買瓏門兩房或馬鞍山站三房單位。請問應該執行哪一個計劃較有利?

理財主要為自己產出正現金流,贖回人生,不再為打工操勞,有時間增值自己建立更精彩人生,此為首個目標。

可惜讀者縱然有兩樓加現金在手,正現金流數目仍是負數,故相信要作個人策劃重新部署。

撰文:諗sir| 圖片:中新社

月儲90,000元 收息定買樓好| 諗sir
(圖片來源:中新社)

揉合股樓債操作

先講買樓也有缺點,瓏門溢價太明顯,目前再買入便無水位。筆者一向給予的方案,是揉合股、樓、債幾方面操作。

分析讀者家庭借貸力為2,590萬元(100,000 x2 x 2.59*÷10,000 x 50%)。現時用了1,020萬元(670萬+350萬),即總借貸力之四成。

假設再借500萬至700萬元,亦只用掉借貸力六成,萬一遇上跌市,仍有能力加借或補貨。

由於借貸力充裕,現時只欠再買樓的人名。讀者不妨將時代廣場樓甩名給太太,因為讀者有能力是可一買再買樓,學好這招後一世都有用。甩樓後,那就選好租而又具水位的單位買入。

而有現金不妨投資直債,或由10萬至20萬元開始投資債基。因債基隨時可買賣,更是入手後一個月就派息。若收息收得好便轉做直債吧,其保本性連筆者也喜愛。

(圖片來源:中新社)
(圖片來源:中新社)

筆者認為香港大地產發展商或澳洲的銀行,這些機構發行的直債均值得買入,派年息由5.2厘至12厘不等。320萬元入手平均收8厘年息,一年收取25.6萬元利息,其實勝買樓收租好多。

筆者手持的物業,也是多年前買落,目前主要是投資直債,當然並非投資內地債,而是外國主要金融機構或大型保險公司的直債,收息便真的無憂。

買樓是趁年輕時,去擴大資產規模較有用,惟回報率不高,若讀者只花時間諗買樓,每月落袋現金便有限。

既然讀者人工不錯,應該用債產出正現金流;用股票收息是錯配,過了快速增長期,股票就要甩手,而非死忠長揸。

筆者自己都做緊盤小生意,用參與者的角度分析,沒有哪盤生意是會「幾度發育」。

在股市上通常大爆發令人大賺的,只有一個浪。勸各位勿將股票當主線,輕手買來錦上添花便可以。

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