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    疫市工商舖大折讓!熱錢撈商廈賺波幅 按揭、估價定成敗|陳永健

    疫市工商舖大折讓!熱錢撈商廈賺波幅 按揭、估價定成敗|陳永健

    即使是經歷新冠肺炎,仍然無阻住宅市場的興旺;但與工商舖情況比較,則形成鮮明對比。多個核心零售商業區的舖租,早前仍錄得大幅折讓。

    撰文:陳永健| 圖片:Unsplash、iStock

    有報道指旺角西洋菜南街面積約5,000平方呎舖位,由中國移動在2017年起承租,當年月租100萬元,至今年約滿續租,租金僅50萬元,大劈一半。

    對上一手租客是珠寶公司,當時月租180萬元。以業主在2010年購入舖位價格計算,租金回報僅1.37厘。

    (圖片來源:Unsplash)
    (圖片來源:Unsplash)

    另一個零售重地,尖沙咀的商務呎租同樣大幅下跌。

    栢麗大道一個空置逾四年的地舖,獲謝瑞麟珠寶以25萬元承租,面積約2,700平方呎,回到35年前1986年的租金水平;五年前高峯期租金為157萬元。

    由於缺少旅客訪港,香港零售銷額跟衰退前相比,仍相距甚遠。

    不過,相信隨著回港易計劃恢復,世界各國對新冠肺炎的疫情控制愈來愈熟練下,料不久將來,巿民自由自在地於各地旅遊的日子將會重臨,屆時各國城市的商業活動再次轉趨頻繁,香港商舖或有一番炒作。

    僅能敘造四至五成

    雖然香港暫時零售市道未回到疫情前水平,但對部分資深投資者來說,正好是撈貨的機會。

    然而,買家在承造商廈按揭上,有幾個要點需要注意。

    與舖位跟住宅最高可造九成按揭不同,工商舖最高僅能造五成按揭,亦不會有住宅按揭提供的高息存款掛鈎計劃,以及現金回贈。

    另外,若買家有其他按揭未還清或有貸款擔保在身,最高按揭成數會下降一成至僅四成。

    還有一個情況要注意,如果買家的主要收入非來自香港,則按揭成數會下降一成,除非能提供緊密關係證明,按揭成數便毋須扣減。

    而選擇舖位時,一般人也會留意舖位地段及人流這些基本面,其實銀行也會。銀行會以舖位的地段、人流、承接能力或承租能力等為物業估價。

    撈商廈要注意按揭審批成數|陳永健
    (圖片來源:iStock)

    宜參考附近同類成交價

    然而,由於工商廈一向成交數目遠不及住宅高,成交價波幅亦很大,因此投資商廈的風險是高些。

    買家在找銀行估價前,可以先留意附近同類舖位或商廈的成交價作參考;亦可以翻查一下過往承租紀錄。

    如果曾經有大公司或連鎖集團承接,估價亦相對較佳。

    相反,假如物業長期空置,銀行對其舖位的估價便較差。若銀行估價不足,買家亦不必立即放棄。

    如果該物業長期空置,銀行則較難估足價。一旦遇上估價不足時,買方可考慮透過向銀行申請中小企循環貸款、加按套現其他物業,或以債券及股票等資產淨值為依據等途徑,申請額外貸款。

    要避免估價不足的問題,宜事前先準備充足資金最為穩妥。

    而購商廈跟私樓住宅一樣,在按揭方面,買家可選擇承造P按或H按計劃。

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