租金回報低就是垃圾?港島西曾是貧民區 如今呎價暴升 物業潛力只需睇呢個因素|1% Anthony

租金回報低就是垃圾?港島西曾是貧民區 如今呎價暴升 物業潛力只需睇呢個因素|1% Anthony

讀者羅先生:

你好!最近本人睇了好幾個地區,例如土瓜灣、啟德等新發展地區,朋友說該些地區的租金回報低,不值得投資,是這樣嗎?

撰文:1%Anthony| 圖片:中新社、新傳媒資料室

在正常情況下,租金回報偏低代表樓價偏貴,不值得買。然而也有例外。很多具升值潛力的地區,租金回報都偏低。

首先說說,為甚麼租金回報偏低,反映樓價偏貴?

租金回報的計算方法是:全年租金÷樓價。例如月租15,000元,樓價600萬元,年收租18萬元,回報率就是3厘(18萬÷600萬×100%)。

樓價愈高,分母就愈大,回報率就會下跌,例如樓價900萬元,租金不變,回報率就會跌至2厘,因此在一般情況下,租金回報率偏低,可能反映樓價偏貴,不值得買。

再講講,為甚麼會有例外的情況呢?為甚麼很多有潛力的地區,租金會偏低呢?首先讀者要理解,甚麼是潛力?在投資的角度,潛力或許就是潛在的爆升力。

租金回報低就是垃圾?港島西曾是貧民區 如今呎價暴升 物業潛力只需睇呢個因素|1% Anthony

變化大樓價倍翻

為甚麼一個地區的樓價會忽然爆升呢?爆升往往來自變化。例如中環、銅鑼灣、尖沙咀區,這些地區的樓價會否忽然爆升呢?肯定不會!

因為這些地區的發展已經非常成熟,沒有甚麼可以再變化了,跌市的時候可能抗跌力會比較強;升市的時候也可能會升多少少,但絕對不會是突破性的升值,因為沒有甚麼變化。

然而,過去十多年,很多新界區樓價的升幅都跑贏市區。最主要有兩個原因,一個是因為基數低,容易推升;另一個重要原因是,變化大。

例如新界西北,以前被形容為山長水遠,西鐵及西部通道有明顯改善,樓價倍翻!變化!

又例如將軍澳,廿多年來只有公屋、居屋,現在私人屋苑林立,變得脫胎換骨!變化!

又例如港島西,筆者兒時在那生活,是貧民區,現在呎價數一數二,變化!

租金回報低就是垃圾?港島西曾是貧民區 如今呎價暴升 物業潛力只需睇呢個因素|1% Anthony

甚麼是變化?學藝人張家輝說:「以前無,但係將來會有。」

例如以前的新界西北、港島西,未變化前,租金肯定便宜。

看看現時的啟德,由零開始。如果讀者有到過現場睇樓,就會感受到是何等的沙塵滾滾。

若帶同風水師去,恐怕會叫閣下現在不要搬進去,因為動土,剎氣大;加上商場等配套又未有。幸好地鐵已經通車;否則,出入都頭痛。

試問這樣一個地區,租金怎可能高?聽說最近有兩房單位以18,000元租出,比荃灣還要低。

如果以這個租金做標準,抹殺了啟德區的發展,合理嗎?這個租金只是反映現在沙塵滾滾而已,市場有句術語叫「黑暗期」,幾年後萬事俱備,難道租金仍會比荃灣低嗎?

所以說,有變化及有潛力的地方,很多時候租金回報會較低。當然筆者不是叫讀者盲目去買樓,凡事都要計算合理價值。

現在值幾錢?將來值幾錢?有無水位?將來租金回報會否上升?為何會升?這是作為投資者時刻要計算的利潤。

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