租金回報點計?新樓租金回報低好正常 想回報高跟住呢三點搵荀盤!|1% Anthony

租金回報點計?新樓租金回報低好正常 想回報高跟住呢三點搵荀盤!|1% Anthony

讀者庾先生:
你好!最近睇新聞,指租金回報跌了好多,尤其是新樓,租金回報隨時得2厘。專家分析說租金回報低代表樓市有風險,是這樣嗎?還是新樓的租金回報特別低呢?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash、iStock

租金回報點計?新樓租金回報低好正常 想回報高要揀呢三類樓!|1% Anthony

3大因素推高回報

新樓租金回報偏低好正常。租金回報=每年租金÷樓價。如果想租金回報高,好簡單。
(一) 租金高;或 (二) 樓價平;或 (三) 兩樣齊。

新樓的租金回報,一般都會偏低。

簡單問一個問題:「新樓貴?定二手樓貴?定舊樓貴?」相信每個人都懂得回答:「肯定新樓貴啦!」

原因是甚麼?因為樓齡新?這是其中一個原因。

如果兩者的價錢一樣,質素一樣,有得揀,大部分人會喜歡新樓,這是人之常情。無人住過嘛,第一手入住,即使樓價貴些都會買。

另一個原因,買家都忽略了,就是新樓的銷售策略。

先講硬件,睇新樓的時候,買家睇的是示範單位,一般都不在樓盤現場,而是在高級商場、寫字樓,亦不會看到這個小區真實的一面。

新樓對面有工廠?樓下有街市?遠望見墳場?通通看不到。買家睇到的永遠都是最好的一面,例如美侖美奐的單位裝修、樓盤模型。

還有廣告影片內,都是由來自歐美的俊男美女去演繹。而誰知入伙後,周圍只聽到說廣東話與普通話的住客。

再講軟件,各大行都派出大量精英,幾個地產經紀服侍一個買家。前期的電話攻勢、現場的撈客攻勢、展銷廳內左右夾攻,還有現場無數的人群氣氛助攻,購買意欲自然高漲。

如此費盡心思,讓買家擁有一個完美的置業夢,樓價貴些也值得。買二手樓會有這些部署嗎?沒有。所以新樓樓價一般會偏高,業界稱之為溢價。

租金回報點計?新樓租金回報低好正常 想回報高要揀呢三類樓!|1% Anthony

劈租是正常現象

另一方面,租金又會低,為甚麽?二手樓放租,一個屋苑,最多僅幾十個,甚至得幾個放盤。

新樓呢?入伙的時候,是幾百伙甚至過千伙一齊入伙的。假設當中有三分之一是投資者會放租,隨時有百幾個甚至更多放盤。

業主想快些租出?識做啦!減價!所以新盤劈租是正常的現象。新樓樓價偏高及租金偏低,回報自然低,很正常。

其實很多二手樓的租金回報也有3厘以上,如果讀者買舊樓的話,要收到4厘以上回報是正常的事。再加上香港的利息偏低,所以即使租金回報不高,仍然有很多人搶着要買樓。

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