租金回報點計？新樓租金回報低好正常 想回報高跟住呢三點搵荀盤！｜1% Anthony
你好！最近睇新聞，指租金回報跌了好多，尤其是新樓，租金回報隨時得2厘。專家分析說租金回報低代表樓市有風險，是這樣嗎？還是新樓的租金回報特別低呢？
撰文：1% Anthony｜圖片：unsplash、iStock
3大因素推高回報
新樓租金回報偏低好正常。租金回報=每年租金÷樓價。如果想租金回報高，好簡單。
（一） 租金高；或 （二） 樓價平；或 （三） 兩樣齊。
新樓的租金回報，一般都會偏低。
簡單問一個問題：「新樓貴？定二手樓貴？定舊樓貴？」相信每個人都懂得回答：「肯定新樓貴啦！」
原因是甚麼？因為樓齡新？這是其中一個原因。
如果兩者的價錢一樣，質素一樣，有得揀，大部分人會喜歡新樓，這是人之常情。無人住過嘛，第一手入住，即使樓價貴些都會買。
另一個原因，買家都忽略了，就是新樓的銷售策略。
先講硬件，睇新樓的時候，買家睇的是示範單位，一般都不在樓盤現場，而是在高級商場、寫字樓，亦不會看到這個小區真實的一面。
新樓對面有工廠？樓下有街市？遠望見墳場？通通看不到。買家睇到的永遠都是最好的一面，例如美侖美奐的單位裝修、樓盤模型。
還有廣告影片內，都是由來自歐美的俊男美女去演繹。而誰知入伙後，周圍只聽到說廣東話與普通話的住客。
再講軟件，各大行都派出大量精英，幾個地產經紀服侍一個買家。前期的電話攻勢、現場的撈客攻勢、展銷廳內左右夾攻，還有現場無數的人群氣氛助攻，購買意欲自然高漲。
如此費盡心思，讓買家擁有一個完美的置業夢，樓價貴些也值得。買二手樓會有這些部署嗎？沒有。所以新樓樓價一般會偏高，業界稱之為溢價。
劈租是正常現象
另一方面，租金又會低，為甚麽？二手樓放租，一個屋苑，最多僅幾十個，甚至得幾個放盤。
新樓呢？入伙的時候，是幾百伙甚至過千伙一齊入伙的。假設當中有三分之一是投資者會放租，隨時有百幾個甚至更多放盤。
業主想快些租出？識做啦！減價！所以新盤劈租是正常的現象。新樓樓價偏高及租金偏低，回報自然低，很正常。
其實很多二手樓的租金回報也有3厘以上，如果讀者買舊樓的話，要收到4厘以上回報是正常的事。再加上香港的利息偏低，所以即使租金回報不高，仍然有很多人搶着要買樓。
