【租金回落】受累納米新盤瘋狂搶客 港島豪宅月租唔使2萬!業界:今年租金恐跌5%

【租金回落】受累納米新盤瘋狂搶客 港島豪宅月租唔使2萬!業界:今年租金恐跌5%

納米現樓供應日漸增多,相關盤源互相搶租客,令租務市場有回軟跡象。近期市場上更出現市區細單位平價出租,業界估計租金受經濟及失業率影響,今年會向下調整約5%。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

新納米樓盤源多鬥搶客 業界料全年租金跌5%
近期低價成交個案

海璇租金跌穿兩萬

位於北角臨海豪宅海璇,一伙開放式單位,最新成交租金已跌穿20,000元。代理消息指,單位為5A座中層F室,實用面積286平方呎,屬開放式間隔,日前以19,000元租出,平均呎租66.4元。

該單位於2019年舊租為20,000元,最新成交價跌5%。然而,2018年7月業主以1,050萬元一手買入單位,租金回報率2.1厘,守得住2厘水平。

翻查同屋苑租務成交紀錄,同類單位兩年前入伙初期,最高紀錄曾以27,000元租出,呎租逼近100元,如今租金較高位大幅回落三成。

納米樓租值連跌兩年

同區維峯•浚匯高層B室,實用面積270平方呎,同為開放式間隔,月租叫價由17,500元減至16,000元獲承接,折合實用呎租約為59.3元。業主於2019年4月份,以約711萬元以一手購入上述物業,若以目前租金計算,租金回報率2.7厘。

至於在港島西營盤的納米樓AVA 128,新財年租值按年跌約14%。

根據差餉物業估價署資料,上述實用面積為177平方呎中層戶,新財政年度應課差餉租值約10.66萬元,較本年度約12.4萬元回落,連跌兩年。

新納米樓盤源多鬥搶客 業界料全年租金跌5%
海璇開放式單位租金跌穿20,000元

啟德屢現減價成交

供應重鎮啟德區亦出現減租成交。單位為天寰天海匯3座中層J室,兩房間隔,實用面積約439平方呎,以約19,000元放租三個月,日前吸引同區客洽詢,議價後減價2,500元,以16,500元租出,減幅逾13%,實用呎租約37.6元。

資料顯示,業主於2017年6月以約906.5萬元一手購入單位,租金回報率約2.2厘。

同屋苑天海匯2座高層F室,同為兩房間隔,望園景,實用面積約461平方呎,以約18,000元放租兩個月,議價後減價1,200元或約7%,以16,800元租出,實用呎租約36.4元。

匯璽17,000元租出

香港置業營業經理張志豪表示,深水埗南昌一號高層A室,四房間隔,向西南望海景,實用面積594平方呎,業主以約25,800元放租半年,吸引同區客洽詢,議價後以每月25,000租出,平均呎租約42.1元。資料顯示,2018年3月業主以約1,068.9萬元購入,租金回報率2.8厘。

張志豪續指鄰近的海珀低層C室,開放式間隔,座向東北,實用面積約265平方呎,業主以約14,000元放租三星期後吸引同區客洽詢,雙方議價後減價500元,以13,500元租出,實用呎租約50.9元。

同區港鐵南昌站上蓋項目匯璽1B座高層C室,一房間隔,坐向東北,實用面積約360平方呎,業主以約17,500元放租約一個月,即吸引外區客洽詢,議價後減價約500元,以約17,000元租出,平均呎租約47.2元。

另匯璽2B座高層C室,單位實用面積363平方呎,一房間隔,望開揚市區及山景,以月租18,500元租出,實用呎租約51元,業主2017年以約815萬元購入單位,租金回報約2.7厘。

匯璽目前市場上約有200多個放租盤,近期實用呎租介乎約50至55元水平。

新納米樓盤源多鬥搶客 業界料全年租金跌5%
匯璽近期實用呎租介乎約50至55元水平

屯門萬元以下租盤不足百個

新界區細單位更不時出現低於10,000元租盤。祥益地產高級分行經理黃文樂表示,屯門豐連2座低層H室,實用面積253平方呎,開放式間隔,月租9,300元,成交呎租36.8元,若以單位市值約425萬元作計算,租金回報率達2.6厘。

綜合地產代理資料顯示,屯門區現時有不足100個10,000元以下租盤,私樓佔約65%。

目前以凱德花園及康景花園各佔五個最多。康景花園月租由9,000元起;至於天水圍區,10,000元以下租盤更不足十個,並以私樓為主。

Wetland叫租10,000元起

新盤Wetland Seasons Park第1期屋苑,現時已組有約十個預租盤,一房叫租10,000元起。

中原地產副區域營業經理王勤學表示,元朗區亦有60個10,000元以下租盤提供,月租最平8,500元。單位為尚悅•方低層J室,實用面積215平方呎,呎租約40元。

海之戀平均呎租約44元

此外,至於近年有多個新盤先後落成的荃灣西,當中屬區內新晉屋苑的海之戀,屋苑現有約35個放租盤,平均呎租約44元水平,入場叫租由18,000元起。

近期租出的個案包括10座高層C室,實用面積391平方呎一房戶,以17,500元承租,平均呎租約44.8元,業主於2017年5月約以754萬元買入,享租金回報約2.8厘。

業界:今年租金會向下調整約5%

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文提及,租金走勢仍受經濟情況及失業率影響,相信今年租金會向下調整約5%。

他又指,今年樓價表現最終取決於香港經濟,以及與內地的通關時間,若下半年可以恢復的話,相信會有內地的購買力湧入香港樓市。

新樓供應維持高水平

差估署日前公布最新數據顯示,預測今年落成單位仍集中新界區,佔總數約55%,其中西貢(包括將軍澳區)及屯門兩區屬供應重鎮,合共提供達7,248伙,佔總數近四成;明年供應重點則轉移至沙田及九龍城(包括啟德)兩區。

根據差估署《香港物業報告2021》顯示,今年私樓預測落成量的18,000多伙中,當中55%位於新界區,涉及10,072伙。

若以地區細分,以西貢區落成的單位最多,共有4,592伙,佔總落成數逾兩成半;其次為屯門區,提供2,656伙。西貢區供應集中在將軍澳日出康城多期項目;而屯門則集中在青山公路掃管笏一帶新盤,將陸續落成入伙。

根據將軍澳區內代理指出,近月入伙屋苑LP6,其中3座高層H室,實用面積為307平方呎,一房間隔,單位以15,000元租出,實用呎租49元,為屋苑入伙以來呎租新高。

資料顯示,單位業主在2019年1月,以約576萬元購入單位,現租金回報約3.1厘。

而九龍區佔比由2020年的25%,上升到今年的33%,其中九龍城和深水埗區的落成量有顯著上升,分別有2,573及2,080伙,於眾多區份中排行第三、第四位。

本年度市區新盤落成量均上升,尤以啟德發展區為重點,由於區內地皮大部分已售出,料未來數年供應仍不絕。

新納米樓盤源多鬥搶客 業界料全年租金跌5%
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇

租金創逾四年新低

事實上,差估署2月份整體租金指數按月跌約1%,報174.6,連跌三個月;年初至今累計下跌1.35%,按年跌5.6%,創逾四年新低。期內面積431平方呎的細單位租金按月更下跌1.35%,按年跌5.56%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦指出,今年2月,私人住宅實用面積平均租金錄得33.4元,按月跌0.6%,跌幅輕微擴大。

主要是2月份適逢農曆新年假期,租金正常回軟。聖誕節至新春期間為傳統淡季,租金跌幅近三個月跌1.2%。

據中原地產新簽租約統計,2021年2月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積,平均租金每平方呎錄得33.4元,較2021年1月下跌0.6%。自2020年10月起計,租金連續四個月於33.7元窄幅爭持。

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