突破辣招悶局 NAPA特長成交期利誘換樓

樓市

樓巿「辣招」推出後,一、二手成交膠著,發展商率先出招,突破樓巿悶局。會德豐旗下屯門掃管笏住宅項目NAPA,提供兩房至大面積洋房,為吸引換樓客入巿,發展商推出長達一年的特長成交期。

文:鄭福發
相:港府推出「辣招」後,各大地產商為用家解辣,其中屯門NAPA買家可享一年特長成交期。(彭大偉 攝)11月初港府推出住宅「辣招」,持有物業人士購買新住宅物業,稅項劃一至15%。措施打擊換樓客入巿意欲。大發展商陸續減辣,NAPA就新增365天靈活付款計劃,該用家有更多時間作財務安排,首期資金亦更輕鬆。

NAPA最新付款辦法資料顯示,項目買家可享4.5%折扣優惠,在繳付5%臨時訂金後,可分十個月、每月付1%樓價,餘下樓價85%則於365天內繳付,令買家有一年時間安排置業資金。

低密度發展地積比1.3倍

NAPA佔地近29萬平方呎,以地積比1.3倍,發展密度與傳統豪宅地段,例如壽臣山、淺水灣、大潭及石澳等相若。項目涉及460伙,標準單位提供兩房至三房間隔,涉及單位數目分別236伙及93伙,單位面積介乎458至851平方呎。另有多種特色單位,面積由437至1,354平方呎。

至於項目的獨立洋房,面積由1,763至2,884平方呎,該類單位附設438至1,736平方呎的私人花園,以及339至627平方呎的天台。

屋苑佔地廣,賣點之一是完善的會所設施,佔地約23,000平方呎,設施包括室內及戶外游泳池、健身室、兒童遊戲區、桌球室、多媒體娛樂室及室內運動場等。

項目具備港珠澳大橋概念,預計最快2017年底落成,預料大橋通車後,香港、珠海、澳門三城也會形成「一小時生活圈」,適合三地營商、工作的人士。而屯門區擬興建的屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道,未來接連香港國際機場。

巿值呎租可達30元

未來交通配套佳,惟現時週邊欠缺購物設施。鄰近屋苑愛琴海岸自設的商場提供較少購物選擇,住戶要步行約20分鐘前往黃金海岸商場,才有較完善的食肆及超級巿場。

租務巿場方面,主要指標屋苑呎租介乎23至30元。例如黃金海岸1座高層B室,一個實用面積587平方呎的兩房單位,以月租13,500元獲承接,呎租23元。

而愛琴海岸8座高層E室,一個實用面積741平方呎的三房單位,以月租22,000元租出,呎租近30元。

樓市趣談:實用面積有幾實用?

全球知名的「發水樓」是香港特色,以往「發水」部分包括窗台、環保露台等,隨著條例收緊,相關樓面已在新樓中已減少,甚至消失。在2011年4月1日起,屋宇署規定樓面面積寬免不超過10%,新樓已不見窗台。

2013年1月1日本港實施以實用面積表述,不計算私人會所、平台花園及電梯大堂等設施,原則上發水減少,單位應該更覺實用,但實際上並非如此。

紅磡某入伙盤,一個實用面積430平方呎的兩房單位,據統計室內面積佔338平方呎,室內實用率只有78%。「發水」比例遠超屋宇署規定上限,但仍照賣可也?箇中玄機是,發展商出名食腦,雖然港府連番的出招,限制「發水」,但發展商發掘其他「發水」寬免,除牆身採用預製組件可獲豁免外,近年新晉物業常見的玻璃幕牆,玻璃幕牆需要骨架承載風力,就可以同樣獲得豁免面積,出現「幕牆發水」。

部分外牆使用的裝飾物及聲稱有助隔音的外牆,只要屬於外牆必要組件,同樣有機會計入單位之內,形成即使用實用面積表述的單位,室內面積愈來愈細。