納米樓

納米樓奇則|龍床盤竟成發展商生財工具 拒批按揭風險高:不如買舊樓仲好!|樓市蔣門人

樓市

香港地少人多,租金、樓價高昂。有意買樓的人仕, 想置業, 但又拿不出太多首期的話,便可能要找一些細單位。近年來,納米樓、龍床盤等等這些小型的單位,也因此成為了一些首次置業人士上車的目標。今天就讓我們來拆解納米樓的二三事吧!

納米樓的定義

納米樓,是香港的名詞,在外國通常都被稱為鞋盒公寓,即是指一個居住空間非常狹小的單位。

2019 年以前,由於香港的二手樓樓價越來越貴,香港政府為了壓抑樓市升幅,推出多項打擊樓市的辣招。 其中, 收緊按揭政策,需要業主付出較多首期才能置業, 就是其中一項挺主要的壓抑樓價辣招。

這種情況下, 一些首期有限,但又未能夠受惠於政府房屋資助政策的準買家,便只能將價就貨,購入一些較便宜的細單位。

巿面上, 通常較便宜的單位不是比較舊,就是比較細,而對一些沒經驗的新業主, 應該是因為怕買入舊樓會有很多需要裝修的地方, 而新樓就甚麼都搞好了, 挺多人都更傾向購買新樓。

納米樓
(圖片來源:政府新聞處)

發展商發現這類需求,當時便推出大量的納米樓。

鑒於香港與很多其他國家及地區不同,並沒有實施「最低居住空間標準」 – 即是指政府並沒有規定, 一個人居住的單位最低要有多少面積。

在其他地方,例如台灣,一個人的最低居住面積標準是147平方呎,英國是398平方呎,新加坡是500平方呎,日本是 269平方呎。但香港? 政府其實並沒有為一個人可住的最低面積標準設定任何下限,故此我們只能夠從差餉物業估價署中尋找最細的住宅單位類別, 以作參考。

而根據資料所得,香港納米樓的大小大概就在200平方呎左右,而事實上, 在外國這些「最低居住標準」還會限定了一個房屋內能有多少人居住,但香港並沒有設定這種規矩,故此一個香港納米樓還可以住兩人,例如一對情侶、夫婦租住納米樓, 是非常普遍的事。

這樣算下來, 個人的最低居住空間便更小了。

納米樓已成發展趨勢

近年多個主要地產發展商推出的新樓盤,大部分的最細單位均屬面積約200平方呎的納米樓,甚至更有低於200平方呎的納米單位。讓我們來看看有哪些納米樓例子吧。

地產發展商 地區 項目 最小單位實用面積(平方呎) 預計入伙日期
恒基兆業 筲箕灣 The Holborn 200 2023年4月30日
遠洋集團 旺角 千望(UPTIFY) 151 2023年3月31日
新鴻基地產、恒基兆業、會德豐 堅尼地城 KENNEDY 38 207 2023年2月底
中洲控股 火炭 星凱‧堤岸 200 2022年12月31日
九龍建業 將軍澳 海茵莊園 183 2022年8月底
長江實業 洪水橋 #LYOS 202 2023年9月30日

奇形怪狀納米樓

通常納米樓會以開放式單位設計,廚房睡床、客廳融為一體,洗手間更是無窗的黑廁, 但, 在單位室內面積極少的時候,卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。

為甚麼會有這麼奇怪的單位出現呢?

其中主要原因有幾個:政府就過去10年納米樓數量激增的原因解說時, 指出了現時的房屋政策首要是解決建屋量,建屋量解決後,才會探討人均居住標準的問題。

納米樓的出現其實正正就是符合了政府這一解決建屋量的政策。

其實, 政府也是過去數年, 牽頭引起納米樓熱潮的其中一個源頭,大家試想想過去數期的綠置居和居屋,其中的一至兩人單位最少只有270平方呎, 不正正就是納米樓嘛!

而納米樓之所以會有這麼奇怪的圖則出現,其實是因為過去的房屋政策中, 政府將露台、工作平台、玻璃幕牆、特大窗台等環保設計,分成建築面積(可供出售),但又豁免在發展總樓面面積上,故此,建築商當然把握這種機會,將單位這些可獲豁免的設施擴大,故此室內空間狹小的納米樓, 就成了發展商的生財工具。

直到2011年,政府雖然立法規管發水面積不能超過10%,更要求新盤以實用面積而非建築面積發售,情況才有改善, 但是這10%當然仍然會被發展商好好把握,將棺材式露台等這些環保設計好好變成生財工具。

納米樓
(圖片來源:政府新聞處)

納米樓的投資價值

很多發展商都會把納米樓包裝成上車筍盤、窮人恩物。

但其實, 真要算起來, 納米樓的呎價, 可貴了。 特別是在 2019 年, 政府放寬了首置按揭保險成數上限,首次置業人士買8百萬以下的單位,可申請九成按揭,變相買家可以買入更大的房屋呎數。

買家選擇多了, 二手納米樓自然不可能賣那麼高價, 投資角度來說,變相便要看租金回報了, 但實際上, 納米樓的可用面積真的太少,嚴格來說缺乏競爭力,特別是現時多了一批因為大勢環境而降價吸引租客的服務式住宅, 又或是提供長租服務的酒店。

故此, 筆者其實並不太看好納米樓的投資前景。

如果大家想要考慮購入納米樓,其實還不如花點心思,像筆者一樣, 去尋找一些投資價值比較高的舊樓。

不但單位面積較大, 而且投資上也進可攻, 退可守。 納米樓勝在一切都為你搞好了, 但事實上, 如果不介意自己裝修的話, 找到一些高價值的舊樓來投資, 絶對是更勝一籌的選擇。

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圖片來源:政府新聞處