【新盤教學】只睇天書就夠？準買家睇售樓說明書要注意6大重點
撰文：經一編輯部｜圖片：unsplash、AM730
近年新盤樓書份量十足，不少準買家為省卻研究時間，索性把市面上流傳的樓盤簡介「天書」或資訊網站當作樓書精讀。殊不知收樓後發現單位格局、項目周邊環境、公共設施等與「天書」有所出入，到時候才後悔自己當日偷懶沒有做足功課已經太遲。
樓書資料雖然繁複，但準確度絕對比「天書」或資訊網站高，可清楚了解發展項目的所有資料。一般而言，樓書內有以下6項重點資訊值得準買家留意：
1. 期數資料
可得知項目名稱、其實際地址以及項目合共推出座數與樓層。若項目屬樓花，就要留意「預計關鍵日期」。「預計關鍵日期」意指預計發展項目符合批地文件內條件的日期，或發展項目遵照經批准建築圖則的預計完成日期，可讓準買家初步估算項目落成期。「預計關鍵日期」由買賣合約中所列出的發展項目認可人士提供，如項目遇上罷工、暴動、天災、火警或惡劣天氣等，賣方有權獲得認可人士批准將「預計關鍵日期」延期。因此，準買家切勿將「預計關鍵日期」視為收樓日期，否則隨時要搬出舊址，新樓未「交吉」。
2. 住宅物業的樓面平面圖
清楚顯示各層單位伙數、升降機項目、各單位尺寸，惟要留意樓面平面圖顯示的尺寸未必等同單位內量度到的真正尺寸，因批盪和裝修物料所佔的空間並不會包括在標示尺寸內。另外，樓面平面圖亦會標示門、窗及結構牆位置，一般而言，窗戶會以三條平行線標示，「黑廁」牆身會以粗黑線圍封，結構牆則用一條粗黑線標示。樓面平面圖亦可知道單位是否屬開放式廚房格局。
3. 發展項目的所在位置圖
項目的實際位置及附近的建築物與設施，如垃圾收集站、公共運輸交匯處、學校、司法設施、醫院、發電廠，以至油庫等資料都會在圖中清楚標示。
4. 發展項目的分區計劃大綱圖
發展商會在售樓書及網站列明樓盤所在區域，惟這個分區是按照分區計劃大綱圖，並不等同區議會或校網分區。分區計劃大綱圖可以看到項目周邊範圍的土地用途，如R(A)為住宅甲類，可作較高密度的住宅發展；R(B)為住宅乙類，密度較低的住宅；R(E)則屬工業用地但日後將重建成住宅用途等。要留意如用地列為CDA，多屬較大型商住發展項目，需得到城規會審批才可發展。
5. 裝置、裝修物料及設備
列出大廈外牆、窗框、電梯大堂、升降機等，以至單位內部裝修所用的物料、附送的電器數目及品牌等資料。部份細單位不設明火煮食、或不設煤氣爐，也會清楚標示。
6. 公契及批地文件摘要
公契是規管大廈業主權利與責任的重要文件，而公契摘要會詳細列明公共設施的管理詳情、可不可以飼養寵物、管理人的委任年期及約滿酬金，以及發展商保留自用的範圍等。如欲閱覽整份大廈公契，可以前往發展項目的指定網站，發展商會上載整份公契予準買家查閱。值得一提的是，公契摘要內會列出業權份數。一般而言，單位越大，所佔的「不可分割業權份數越多」（則建築物公用部份）會越多，需要支付的管理費亦會較貴。日後大廈維修費及業主大會投票權等，同樣會根據單位擁有多少「不可分割業權份數」而定。
至於批地文件的摘要則指政府批出土地予發展商起樓的條款，內裡設有完工日期、可建樓面面積、需興建的公共設施、需興建車位數目的規定、發水上限等資訊，對了解項目有多少公共設施頗有幫助。
根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商須在樓盤開售前最少7日，將樓書上載至一手住宅物業銷售監管局網站及發展商項目網站；而樓盤銷售期間，賣方亦必須最少每三個月檢視或者修改樓書一次，以確定樓書所列出的資料，準確反映檢視日期的情況。準買家要查閱最準確的新盤資料，可以瀏覽「一手住宅物業銷售資訊網」。
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