連租約盤可講價兼即時收租 但按揭只可做五成、隨時要孭巨額維修費?教你5步免中伏

連租約盤可講價兼即時收租 但按揭只可做五成、隨時要孭巨額維修費?教你5步免中伏

在二手住宅市場,有種單位叫「連租約盤」,即單位正在出租,業主有意將單位及租約一併轉讓,好處當然是買家可即時得到租客的租金收入,以及樓價折讓較大,減輕經濟壓力;但缺點是,買家須提早負擔租約上的責任,例如支付維修費及管理費等,還有最令人卻步的原因是「無樓睇」,萬一單位殘缺不堪時,買家隨時因小失大。所以買家必須事前做足功課才適宜入手「連租約盤」。

撰文:經一編輯部|圖片:AM730、unsplash

第一步:問管理處

若單位有嚴重漏水必定影響下層住戶,而管理處對有漏水問題的單位必定會紀錄在案,所以準買家可直接向管理處查詢,例如問「幾時發生?」、「廁所漏水定其他地方?」、「發生過幾多次?」等。

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在二手住宅市場,有種單位叫「連租約盤」,即單位正在出租,業主有意將單位及租約一併轉讓。圖片:unsplash

第二步:睇大門

大門口作為接待客人的地方,即使沒有豪裝,至少也會保持乾淨整潔,間接上可推測租客的性格等。另外,從大門和鐵閘的款式設計和新舊程度,亦可推算單位幾時裝修過。

第三步:睇圖則睇相

買入連租約盤前,準買家可上網搜索單位圖則,以及要求業主提供單位內籠相片等,以了解單位的間隔及裝修等。在簽約買樓前,亦應該向業主安排實地睇樓,避免單位間隔經過改動,例如2房變1房等。

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在簽約買樓前,亦應該向業主安排實地睇樓,避免單位間隔經過改動,例如2房變1房等。圖片:unsplash

第四步:防避租霸

準買家入市前宜向業主查詢租客的背景及索取租客近6個月的交租記錄,以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況,方便日後較容易接管租約。一般而言,如果租客是海外來港工作人士,有機會每月都會得到一定金額的公司房屋津貼,買家可以不用擔心欠租問題。但無論如何,買家要記得向原業主索取現租客預繳的按金,以及差餉物業估價署的申報書(即「CR109表格」),以便重新訂立協議,為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。

第五步:擴大議價空間

一般而言,「連租約盤」原業主多數屬於投資者,放盤意欲較強。以準買家衡量過以上條件後,可以嘗試與原業主議價。一般連租約盤通常都會較市價便宜約5至8%。

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一般連租約盤通常都會較市價便宜約5至8%。圖片:unsplash

最後緊記一點是,連租約盤只能承做樓價五成按揭,而且要有心理準備進行大裝修及支付巨額維修費,所以準買家切忌貪小便宜,胡亂入市。

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