美國鷹派加息 供樓負擔 樓

美國鷹派加息 資金加快流出港元 息魔殺到 供樓負擔增多少|胡說樓市

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美國聯邦儲備局在5月初一如預期加息半厘,一星期後港匯跌至7.85弱方兌換保證,金管局三年來首次出手「接錢」,美國加息對本港的影響開始慢慢浮現。聯儲局正以千禧年來最快的速度加息,本港銀行遲早跟加,超低息供樓時代可能快將劃上句號。

連同3月份加息0.25厘,聯儲局目前已累加0.75厘。

美國未來兩個月再加息1厘

聯儲局主席鮑威爾此前已表明,6月及7月各加息半厘是合適之舉。若當局計劃沒有改變,未來兩個月,美國將會再加息1厘。

美國面對逾40年來最高通脹,聯儲局大手加息壓通脹已屬預料之內。

幾乎可以肯定,局方今年每次議息會議都會加息。根據利率期貨顯示,年底利率很大機會升至2.5厘至2.75厘。

美國加息後,美元轉強,港美息差擴闊,套息交易趨活躍,資金流出港元的誘因增加。

目前港元匯價已一再觸及弱方兌換保證,金管局已多次出手承接港元沽盤。

金管局總裁余偉文早前亦為市場打底,指今次市場預期加息幅度和速度較對上一個周期快,資金流出港元及港元拆息上升的速度有可能較快,呼籲投資者和市民置業前,應考慮好借貸成本和負擔能力。

大和早前發表報告預計,至2023年底最少將有7,800億元流出港元體系,隨銀行體系內的過剩資金減少,港元拆息會愈來愈易受到美國加息影響,並將與美國加息步伐一致。

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(圖片來源:Getty Images)

拆息上升會影響H按用家

由於香港實行聯繫匯率制,港元與美元掛鈎,港元拆息水平一般會趨近美元息率。

目前本港逾97%供樓人士均採用H按計劃,意味即使銀行未上調最優惠利率(P),拆息上升已會令供樓人士的還款開支增加。

美國加息半厘後,與按揭相關的一個月港元拆息變動仍不大。不過,中長期的拆息已經有反應。

反映銀行短期資金成本的3個月拆息已升近兩年高;6個月及12個月拆息也升至約兩年高位,1個月拆息上升相信也只是時間的問題。

H按普遍設有以P為基準的封頂息率,現為2.5厘。現時銀行提供的新做H按利率,低至H加1.3厘。

以1個月拆息目前處於約0.2厘水平計,實際按息約1.5厘;若果1個月拆息上升1厘多水平,便會觸及封頂息率。市場目前估計,今年底按息有機會升至約2厘水平。

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(圖片來源:中新社)

按息升至封頂息 還款多幾多

若按息觸及封頂位,每月供款又會多幾多?

假設一個800萬元物業,申請九成按揭,年期30年,以實際按息1.5厘計劃,每月供款為24,849元。

當實際按息升至2.5厘,屆時業主每月的供款,便會升至28,449元,即每月多3,600元或約15%。對於手緊的供樓人士,負擔不容忽視。

事實上,除了供樓負擔加重外,在這個急速的加息環境下,每月供款上升,準買家過壓力測試的難度亦會增加。

根據現行的壓力測試指引,實際按揭利率上升3個百分點,每月供款額要低於月入六成,而壓測前供比率不可以超過五成。

以上述個案為例,假設購買800萬元物業,九成首期,現時銀行利率是2.5厘,加壓後利率為5.5厘(2.5厘+3厘),每月供款為40,881元,即借款人月入須至少68,135元才能過壓測。

若果稍後實際按息增至3.5厘,加壓後利率升至6.5厘,每月供款增至45,509元,即借款人月入要達75,848元以上才能達標。

雖然未能達標的首置人士能透過支付額外按揭保費,以獲批八成或九成按揭,令壓力測試的重要性大減,但其供款與入息比率仍需要不超過50%。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

何時加P?

前文提到,H按的封頂息率是以P減去訂立之百分點計算。如果P上升,按息的封頂息率也會相對提升,因此何時加P也備受市場關注。

市場年初預計本港銀行2023年才會上調P,但經過聯儲局「鷹派」加息及縮表後,市場普遍預期港銀在今年底便會加P。

對於加P的時機,市場有不同的看法,有的說本地銀行體系結餘跌至1,000億元以下水平,銀行便會有加息的壓力。

另有的說法是要看P和H的差距,如果P和H相差3.5厘或以下,銀行便會有壓力加息。

目前滙豐、恒生、中銀香港銀行的最優惠利率設在5厘(小P);渣打則設在5.25厘(大P)。

用小P計算,換言之,若果1個月拆息由目前的約0.2厘水平,升至持續企穩在1.5厘以上,銀行便會有加息壓力。

加息會加重供樓人士負擔,或影響置業需求量。瑞銀此前發表報告,指按其負擔能力估算模型,預料假設負擔能力保持不變,按息每上調1個百分點,或會導致樓價跌一成。

該行又預期,如果H按到達封頂息率、即2.5厘水平,維持三至六個月後,港銀會有較大誘因調升P,估計加幅最少為0.125厘。

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(圖片來源:胡說樓市提供)

新盤銷售照樣暢旺

然而,加息不是唯一影響樓巿的因素,通脹預期、市場供應及剛性需求等不少因素也影響著樓市。

經過首季因嚴格的社交距離施,令新盤市場陷入冰封後,然而市場累積了一定購買力,近期新盤市場已有回暖跡象,市場購買力亦見釋放,令新盤銷售理想。

以信和置業(00083)、嘉華國際(00173)及中國海外合作發展(00688)的元朗錦上路站柏瓏II為例,項目在上週五(5月13日)開價後,收票錄得超額認購,並已經加推。

另外,由嘉里建設(00683)發展的何文田瀚名,銷售反應亦不俗,觀乎最近一手樓銷情,某程度反映樓市暫仍然有價有市。

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圖片來源:Getty Images, 中新社, 胡說樓市提供, 新傳媒資料室