賤價住豪宅 1000呎村屋5球有找

賤價住豪宅 1,000呎村屋5球有找|陳永鍵

樓市

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近期二手市場雖不至於低迷,但因銀行估價不足、業主趕移民等因素而產生的蝕讓盤不斷湧現,對二手樓價造好成很大障礙。伴隨大市市況不佳情況下,市場上湧現一堆「賤價」村屋放售,不少開價更是「5球」(500萬元)有找。

例如洪水橋一村屋樓盤,面積達1,000平方呎,聲稱交通便利,有巴士及通宵小巴配套,單位更連獨立車位、太陽能及觀星天台,廣告直言是「賤價住豪宅」,開價僅478萬元。

以478萬元買1,000平方呎村屋,聽起來非常划算,是否假盤筆者就沒再深究;同一網站還有多間村屋,面積介乎550至700平方呎不等,開價約400萬元,性價比看起來非常高,然而為何乏人問津,還未沽售?

相信其中一個原因,可能是市民誤以為村屋難以承造按揭。

另一個原因,是買村屋確實比買一般大廈式私樓,有很多問題要處理。

賤價住豪宅 1000呎村屋5球有找 憂加息影響供款大增 業主3招自保免陷斷供危機|陳永鍵
(圖片來源:istock)

最高可造85%按揭

首先,買村屋可承造的按揭成數較私樓為低,在以往是對的。

以1,000萬元以下樓價物業為例,一般私人樓可以敘造九成按揭;村屋以往只可以造五至六成按揭。

然而,在今年放寬按揭保險後,市民已可為1,000萬元以下樓價的村屋,最高造85%按揭。

換言之,假設買家是首置客,購買該「賤價住豪宅」的洪水橋千呎村屋,以樓價478萬元計算,首期只要71萬元。

而由於借貸金額細,即使日後息口上升,相信每月還款的壓力亦不會太大,要通過供款與入息比率亦不會太困難。

賤價住豪宅 1000呎村屋5球有找
(圖片來源:政府新聞處)

買村屋要小心伏位

不過,村屋按揭難主要在於很多其他私樓不常見的因素,包括物業有否僭建問題、有沒有違規建築或改建等,這些因素都會影響到銀行按揭審批工作。

另一方面,為了滿足銀行需求,買家及代表律師均需要取得多種文件,證明村屋批地建屋都合符程序,才可較易通過銀行審批。

另外,村屋很多時會涉及地權、路權、業權等問題,到底業主有沒有道路使用權,地權又是否屬於買家呢?以上全部都是買家需要處理的問題。

因此購買村屋的手續一般時間較長。而未清查權益買家亦不宜貿然出手;否則,可能會中伏而不自知。

購買村屋還有其他因素要考慮,如該屋有沒有轉售限制,是否要補地價?該物業有沒有圖則、屋契及轉名契等文件?

一旦缺乏屋契等重要文件,可能被視為無契樓,申請按揭就更困難。

村屋還須面對成交疏落,可能會有銀行估價不足的問題。

而近期本港二手樓成交乏力,銀行估價亦趨保守,想順利地購買村屋,宜先找按揭轉介公司查詢,了解村屋按揭問題,始有機會真的「賤價住豪宅」。

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圖片來源:iStock、政府新聞處