購物區商舖租金大幅回落 舖位代理指商舖租金或開始見底 業界料最快2021年首季復甦

購物區商舖租金大幅回落 舖位代理指商舖租金或開始見底 業界料最快2021年首季復甦

樓市

肺炎疫情緩和,但對經濟影響日漸浮面,核心購物區舖位租金大幅回落,近日油尖旺及銅鑼灣區均頻錄舖位減租成交個案。不過,有舖位代理指,商舖租金或開始見底,相信難再大跌。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

日前有市場消息傳出,旺角地標之一的家樂坊地下,原由H&M租用的巨舖,有可能由運動服裝店Foot Locker,在逆市下取代成為該地標地舖的新租客。消息指,Foot Locker日前預租旺角家樂坊商場舖位,開設大型分店,涉及物業地下全層,面積約18,000平方呎。

大租戶尋求頂租

傳聞月租為200萬元,屬今年市場上最大手租務個案,但對比H&M於2014年以月租900萬元承租三層樓面合共54,000平方呎,即是租金較高峰期跌逾一半。而H&M僅保留一樓約18,000平方呎樓面。事實上,早在2019年,已傳出H&M尋求頂租消息,惟未有新租客承接,合約至今年屆滿。

此外,專營二手名牌手袋的米蘭站(01150)日前公布,租用尖沙咀海防道51及52號The Camphora地下A、B、C1、C2及D號舖,舖位屬單邊,總面積約2,060平方呎,租約期三年,由2020年10月1日至2023年9月30日,期內總租金約1,020萬元,以此計算,平均每月租金約28.33萬元。翻查資料,上述舖位本來由連鎖化妝品店莎莎,於2016年以每月約70萬元承租,新舖租較莎莎租用時便宜近六成。

至於相比米蘭站在2017年以月租約35萬元承租同一街道43號地舖,便宜了近兩成租金,如果作為同一地段搬舖的話,即是每月節省近兩成租金。另外,同區加拿芬道53號全幢物業四層合共約5,500平方呎樓面,丟吉逾一年亦未能租出。據悉業主為免舖位丟吉,趁疫情稍見緩和,以及市場對護膚品的需求上升,遂自行經營美妝購物商場,變作美妝購物商場Art Piece,並已在9月中開業。

土地註冊處資料顯示,上述物業由資深投資者吳根海等人,在2008年5月以2.15億元購入,平均呎價約3.89萬元。上手租客退租後,業主亦減租至每月120萬元放租,較2014年高峰時的租金大減63%,仍乏人問津。

購物區商舖租金大幅回落 業界料最快2021年首季復甦
尖沙咀海防道單邊舖位,將由米蘭站以平均每月租金約28.33萬元租用,較前租戶莎莎便宜近六成。

巿況差金行放棄續租

至於港島區核心零售區銅鑼灣,吉舖數量持續增加,大業主一樣減價吸客。由已故賭王何鴻燊的四太梁安琪旗下尚嘉控股持有的銅鑼灣啟超道12號全幢,原由連鎖珠寶金行周生生租用,在9月租約期滿後決定放棄續租,並由莎莎承租部分樓面,月租僅約60萬元、呎租130元;較高峰期呎租200元低約35%。

翻查資料,2009年梁安琪斥資3.89億元購入啟超道12號全幢後,周生生於2010年向四太以月租150萬元租用啟超道12號全幢,以全幢面積約7,500平方呎計,平均呎租約200元。據悉,啟超道12號至9月租約到期,早前業主以每月98萬元與周生生洽續租,但該金行因應市況轉差,最終決定放棄續租,並遷出已營26年的舖位。

莎莎現承租地下至2樓部分,面積共4,600平方呎,該舖現時月租約60萬元,平均呎租即約130元水平,以呎租計算,較十年前舖租高峰期低35%。中原(工商舖)商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示,銅鑼灣利園山道29至33號麗園大廈地下H號舖,面積約850平方呎,日前以月租12萬元租出,平均呎租約141元,新租客為古早味蛋糕店。資料顯示,舖位舊租金約35萬元,換言之,新租租金大跌約65%。

此外,同區利園山道29至33號麗園大廈地下I號舖,面積約600平方呎,早前以月租14萬元租予奇華餅家,平均呎租約233元,與舊租約相比,跌價約三成。黃新宇認為,商舖租金開始見底,相信難再大跌,始終壞消息反映得七七八八,惟預計舖市最快仍要明年第一季才慢慢復甦。他續說,雖然市場偶見業主劈價賣舖,惟只是個別情況,始終未成常態。同時,舖租續跌,吸引民生行業進駐,街道租戶組合逐漸改變,從前是珠寶鐘錶店及藥房,現在就連蛋糕店、餅店也進駐。

另一方面,超市等民生舖卻未受影響,反而逆市擴充。日本大型連鎖超市雜貨店「驚安之殿堂」DON DON DONKI,最新在疫市下租用小西灣藍灣半島1樓102及108號舖,成為該公司在港第六間店舖,亦是港島東首間分店。租約期由今年9月到2025年9月,為期五年,另有五年續租權,但暫時未知租金資料。

DONKI近年無懼社會運動及疫情,積極在港擴張,目前在尖沙咀、荃灣、銅鑼灣已開業;而將軍澳及中環分店則於稍後開張。

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加拿芬道53號全幢物業四層約5,500平方呎樓面,丟吉逾一年亦未能租出。

發展商積極發展細單位

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,反映8月市況的9月商舖註冊量暫錄逾80宗,有機會連升三個月,並估計9月全月註冊宗數有望逾百宗,料創自2019年8月以來新高。該行指出,由於部分業主的議價幅度擴闊,與準買家的意願漸趨接近。加上商舖價錢已累積一定跌幅,部分投資者趁低吸納,為商舖交投量帶來支持,預計第四季成交量會上升。

資料顯示,9月有逾一半個案為300萬元或以下的商舖,註冊金額僅約7.34億元,按月下跌20.8%。至於逾億元註冊登記,9月份暫錄得一宗,屬內部轉讓個案。若按地區劃分,四大核心區中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀,9月份暫錄七宗註冊登記,按月升75%。港島區錄得20宗註冊,較8月升11.1%;九龍區錄得40宗註冊,按月增48.1%;新界區錄得23宗註冊,按月增加9.5%。

美聯旺舖董事盧展豪表示,自2019年的社會運動到今年的肺炎疫情,餐飲及零售市道面對嚴峻困境,商舖業主也面對現實,逐步擴闊議價幅度,令舖位交投增加。他認為現時舖市已「離底不遠」。

舖位市場現兩極化改變

中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛指,在新冠肺炎疫情衝擊下,下調壓力最大的,莫過於商舖市場。現時疫情第三波得以舒緩,市民開始紛紛外出消費,但舖位市場已經進入兩極化的改變。

許多巨型舖位因租金成本大,經歷了近半年的打擊後,最終都逃不過結業的厄運,變成空置舖位。相反,一些適合做飲食外賣生意的細舖,始終因租金成本較低且生意未受太大影響,承租能力比其他行業為高。同時,住宅區分的民生舖,也因市民多留在家的關係,生意情況竟然比之前有所改善。

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