屯門 元朗 將軍澳 重災

跌市重災區:屯門、元朗及將軍澳供過萬伙新盤 2020年近3萬伙一手樓應市 惟減息有利支持樓巿

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中美貿易戰社會事件等因素影響,2020年香港樓市的去向亦備受關注。據統計,2020年共涉逾27,000個一手單位應市,預計有逾60個新盤推出市場,當中約八個為過千伙大型新盤。發展商定價的確增添壓力,當中以屯門、元朗及將軍澳三區為重災區,買家要找平盤,不妨由相關區域入手。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:新傳媒資料室、GettyImages

2020年一手樓供應重心區域,為屯門及元朗區,涉超過7,000伙。其次為將軍澳及西貢區,超過4,300伙。預計各新盤除了比併各自發展商品牌外,價錢、付款辦法相信都會各出其謀搶客。當中新鴻基地產(00016)天水圍新盤(計入元朗區)Wetland Seasons Park料為2020年第一個開賣的焦點新盤,整個項目總伙數為1,409伙,日前首推142伙。

延伸閱讀:【2020首個新盤】Wetland Seasons Park 首推1房單位!折實平均呎價12,601元

將軍澳區推貨量不少

實用面積介乎410至696平方呎,平均實呎價13,888元,扣除最高直減折扣18%,折實平均呎價11,388元(9,988至12,302元)。另外,信和置業(00083)、嘉華國際(00173) 等合作發展元朗錦上路站項目,更提供約2,200伙。恒地屯門掃管笏項目,規模亦十分龐大,提供約1,600伙。將軍澳區推貨量亦不少,當中日出康城一帶將有多個大盤計劃發售,合共提供4,300多伙。要數最多單位數量的是九龍建業(00034)第85區石角路發展項目,總樓面面積逾40萬平方呎,單位數目逾1,500伙,戶型以開放式、一房及兩房單位為主。發展商預計2020年中推售,隨時有機會細絕同區樓盤。

另同區日出康城第8期(Sea to Sky)、第9C及第10期,合共約2,800伙供應。2020年一手市場另一個重頭項目,為新世界發展(00017)大圍站大型住宅項目,將分三期發展,共提供3,090個單位。大圍站第一期約800伙,第二期1,400伙,發展商預計2020年首季推出第一期;第二期亦會年內推出。項目為區內近10年首個大型住宅項目;加上有沙中綫的元素,均屬市場矚目的新盤,而且戶型多元化,涵蓋各種類型,由開放式至四房都有。

 屯門 元朗 將軍澳 日出康城
將軍澳推貨量亦不少,當中日出康城一帶將有多個大盤計劃出售,合共提供4,300多伙。圖片:新傳媒資料室

啟德供應陸續有來

至於近年已成為政府主要土地供應來源的啟德,未來一手供應陸續有來。包括正在申請預售樓花同意書的會德豐(00020)啟德沐泰街12號第一和二期。項目已於2019年10月及11月向地政總署申請預售樓花同意書,項目全盤共646伙,1期提供399伙,預計2022年6月落成;而2期則有247伙,預計2022年9月落成。

而九龍區另一焦點新盤為會德豐、信置等多家發展商合作的興華街住宅項目,有機會在2020年底登場,提供約1,400個單位,戶型眾多;加上有地王、海景元素,勢成後市的指標。興華街項目於2017年11月以172.88億元批出,以可建總樓面約987,831平方呎計算,每方呎樓面地價17,501元。地價成為香港賣地史上最貴住宅地王。2020年港島區一手市場,亦有鐵路上蓋盤,就是黃竹坑站,有機會有三個住宅項目同年推出,3期合共約2,600個單位。另一幅地王級項目為正在申請預售樓花同意書的鴨脷洲利南道66號項目,提供295伙,為合景泰富集團(01813)與龍光地產(03380),於2017年以約168.6億元投得的港島住宅地王。

 天水圍 wetland season park
2020年第一個開賣的焦點新盤,料為天水圍新盤Wetland Seasons Park。(何柏基攝)

市場利好因素:減息有利支持樓巿 中美貿易戰因素漸淡化

業內人士認為,新盤供應將大幅上升,對發展商定價增添壓力,但市場仍有數個利好樓市因素,可支持樓市。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄預料,2020年香港樓市仍由一手主導,發展商開價靈巧貼市。他估計,2020年一手私人住宅可錄24,000萬宗買賣,涉及金額2,800億元。他指出,上半年樓市或會出現止跌,中原城市領先指數(CCL)下試170點底線,下調幅度6%至8%。而放寬按揭保險樓價上限(放寬按保)雖然令中小型單位住宅交投反彈,但只能支持樓價短暫止跌。

香港置業行政總裁李志成認為2020年樓市最大不明朗因素,仍是本地社會事件持續多久。但整體來說,市場仍然有數個利好樓市因素,可支持樓市,當中已確定減息,息口不加會是利好消息。其次是全球重推量化寬鬆政策(QE),推動資金投資物業;而中美貿易戰因素漸淡化,預計2020年樓市價格平穩,升跌波幅約5%。倘若本地事件得以解決,樓價料向上。預計2020年中小型住宅交投向好,反觀較大碼2,000萬元以上的物業,因未有放寬措施,料成交減少。交投量方面,他認為空置稅實施在即,發展商料將採取貼市價策略推售新盤吸客。而2019年一手表現強勁,預計2020年一手註冊量,將與2019年相若,涉及約20,000餘宗。

萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文預計,2019年樓價將輕微下跌約5%,成交量介乎56,000至60,000宗。至於樓價跌幅會否擴大,取決於社會運動的持續時間。同時若2020年首季經濟繼續欠佳。相信打工一族可能需要「凍薪」,影響他們的購買力,這將導致中小型住宅市場受壓。

租金持續受壓

踏入2020年,將有逾30個新盤相繼入伙,合共約19,000伙,當中不乏千伙大盤,而入伙盤主打中小型單位,相關單位租金料受壓。
將軍澳日出康城一帶有多個大盤,單是第6期,由南豐發展的LP6,已提供2,392伙。此項目料為2020年入伙盤中的最大型項目;另第7期由會德豐發展的MALIBU,提供1,600伙,亦將於2020年入伙。

樓市租金連跌四個月

參考同區第四期晉海,租金介乎13,800元至22,000元,其中一宗成交為2B座低層C室,實用面積489平方呎,兩房間隔,以16,500元租出,實用呎租33.7元。入場單位一房戶,實用面積340平方呎,叫租約14,500元,實用呎租為42.6元。另一供應重鎮為大埔白石角,新近入伙的有億京旗下海日灣,項目叫租由14,500元至36,000元。參考成交單位為COURT C第2座中層C室,實用面積1,067平方呎,以33,000元租出,實用呎租30.9元。業主在2018年以1,480.4萬元購入單位,享租金回報率2.7厘。項目的第二期提供1,408伙,亦將於2020年入伙。事實上,近月私人住宅租金持續向下,美聯物業首席分析師劉嘉輝指,2019年11月私人住宅實用面積計平均呎租約37.45元,按月跌約0.4%,連跌四個月,較7月高位累跌2.3%。2019年首11個月累積升幅已收窄至約1.2%,升幅更低於2018年全年升1.8%,屬近四年以來最低。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示租金與本港經濟環境掛鈎。假如日後本港經濟持續惡化,同時有眾多新盤陸續入伙,令租盤紛現市場,市場可能未有足夠的需求承接租盤,料租金將會有下滑趨勢。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,自2019年7月租金見頂後,受社會運動加上淡季影響,租金走勢已連跌四個月。港島、九龍、新界三區指標屋苑租金全線下挫,預計後市仍然向下。租金在聖誕、元旦以至農曆新年期間的淡季繼續偏軟,料2019年租金將出現倒跌近0.5%的情況,相信最快待農曆新年假期後才有好轉機會。

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 租金 淡季 社會運動 下跌
受社會運動加上淡季影響,租金走勢已連跌四個月。圖片:Getty Images

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