通關、通航屢次告吹 憂樓價破頂遇阻滯 業界重提「Plan B」救二手

通關、通航屢次告吹 憂樓價破頂遇阻滯 業界重提「Plan B」救二手

政府推地策略又再依賴一鐵一局,2021/22年度第二季(2021年7月至9月)只推出兩幅住宅官地,合共僅涉及200伙,較上一季度的980伙,按季大減80%。而綜合所有土地來源,本季總供應約5,400伙,即是官地供應僅佔3.7%。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、中新社

發展局局長黃偉綸日前公布,2021/22年度7月至9月將推出兩幅住宅官地,合共涉及200伙,較上一季度的980伙,按季跌80%。兩幅地皮分別為九龍塘廣播道79號及元朗流業街與涌業路交界。

一鐵一局提供1,150伙

至於一鐵一局方面,港鐵公司(00066)將推出東涌牽引配電站項目,提供1,600伙;市建局則有土瓜灣項目,提供1,150伙。另外,下季將有四個私人發展及重建補地價項目,提供2,450伙,當中三個位於新界;一個位於市區,規模最大項目提供1,800伙。

所有土地來源合計涉5,400伙。而首兩季合共提供7,050伙,佔全年供應目標12,900伙約55%。

值得市場留意的是,首選是土瓜灣市建局項目,美聯測量師行董事林子彬表示,由於項目規模龐大,近年罕有;加上受惠屯馬綫通車的交通優勢,相信項目推出時將會受到發展商垂青,並有望成為近百億元的地皮,吸引大型發展商及財團參與。

不過,官地只有200個單位,即是等同一幢單幢式住宅。以港島東藍籌屋苑鰂魚涌太古城為例,金殿台共八座,提供超過1,600伙,平均每座有逾200伙住宅單位,即是政府官地新一季供應,少過一座太古城住宅。

事實上,在本季的賣地表中,由市建局及鐵路項目擔當供應主力,官地市場則增加一幅罕有的九龍塘廣播道前教育電視大樓地皮。

廣播道地皮料發展精品豪宅

雖然是一幅市區蚊型地,但位於九龍塘廣播道79號,為已啟用近半世紀的香港電台教育電視中心,地皮預料可提供約80個單位。地皮面積約23,864平方呎,估計可建樓面面積約為71,591平方呎。

由於位處傳統豪宅地段,區內供應罕有;加上規模適中,以及市場對豪宅需求殷切,故料項目將受到不少發展商歡迎,尤其吸引中小型發展商參與,料將發展為精品豪宅。

加上該地段,已有逾15年未有推出住宅官地招標。普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,九龍塘廣播道的住宅項目,預料地皮造價可達14億元。

地皮將興建三至四房大單位豪宅項目,而日後落成售價可達每平方呎40,000元。

九龍塘地皮估值每平方呎樓面地價,有可能高達20,000元,日後落成售價可達每平方呎40,000元。(圖片來源:新傳媒資料室)
九龍塘地皮估值每平方呎樓面地價,有可能高達20,000元,日後落成售價可達每平方呎40,000元。(圖片來源:新傳媒資料室)

另一幅推出的官地為元朗流業街與涌業路交界地皮,地皮面積約163,699平方呎,估計可建樓面面積約78,534平方呎,項目位置鄰近西鐵元朗站,屬低密度發展,規模較細。

由於投資額及風險較低,故預期項目亦會受到不少發展商追捧,包括中小型發展商。若以每平方呎樓面地價介乎5,000至6,000元計算,市場人士估計地皮估值約4億至5億元。

至於政府早前表示會把東九龍部分商業地改劃為住宅用途,黃偉綸表示改劃正在進行中,料改劃後可提供6,000伙,預計今年底或明年初,正式向城規會申請改劃,該批地皮有機會在明年出現在賣地表當中。

同時,季內未有商業地皮推出。至於早前流標的東涌商業地,黃偉綸表示,正考慮調整辦公室及商場的比例,年內有機會再推出。

第二季賣地來源分布。(圖片來源:新傳媒資料室)
第二季賣地來源分布。(圖片來源:新傳媒資料室)

全年供應 可望達標

黃偉綸表明對土地供應達標表示審慎樂觀。業界指,由於累計首兩季供應量理想,減輕餘下季度供應壓力,預料全年供應平穩,達標難度不高。

香港置業研究部董事王品弟表示,本財年上半年(4月至9月)賣地計劃合共提供約7,050個單位,佔年度目標12,900伙約55%,可見賣地計劃進度較預期為快。

發展局局長黃偉綸對土地是否供應達標,表示審慎樂觀。(圖片來源:中新社圖片)
發展局局長黃偉綸對土地是否供應達標,表示審慎樂觀。(圖片來源:中新社圖片)

綜合發展局預期政府仍然會持續推出土地供應,相信今年賣地可望達標。若政府下半年加快賣地,全年不單只達標,甚至超額完成,將有助舒緩私人住宅市場供求情況。

美聯物業首席分析師劉嘉輝則指出,不難發現本季土地供應主要來自私人發展/重建項目,佔約45%;其次為鐵路項目,亦佔約三成;市建局則佔約21%,餘下的官地僅佔約4%左右。

由於私人發展/重建項目方面的供應存在不穩定性,因此全年達標與否,還看官地推出的進度。

相信即使今年達標,但當中供應來源不少來自私人發展/重建的途徑。若未來樓市能夠長遠健康發展,冀加大力度增加住宅官地,以增加未來供應的穩定性。

綜合發展局預期政府仍然會持續推出土地供應,相信今年賣地可望達標。(圖片來源:)
綜合發展局預期政府仍然會持續推出土地供應,相信今年賣地可望達標。(圖片來源:)

料樓價在第三季破頂

當下供應未到位之時,要期望樓價跌,實在看不到有甚麼利淡因素。市場料全年樓價升幅有機會擴大至13%至15%。

萊坊執行董事林浩文認為,近日樓市持續暢旺,而樓價指數升幅比預期好,疫情好轉,有利買家入市意欲,現時樓價的表現比想像中好,預期樓價會在第三季破頂。

他相信發展商會積極推盤,估計今年一手樓銷售仍然十分熾熱,這股購買力應該可以持續到第四季。如年底前可以通關,相信部分內地的購買力會湧入香港,尤其豪宅市場。

在現時情況及數據分析下,預期今年全年樓價會上升5%,表現會比之前預計的為好。樓價仍然高企,相信政府沒有減辣空間。

籲政府放寬SSD

但他再次建議在現時經濟環境下,希望政府可以放寬額外印花稅(SSD),以增加二手供應量,亦可避免買家湧向一手樓,以及可以協助有現金流壓力的業主套現或減輕負債。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱,疫情持續穩定受控,新盤市場大旺,銷售反應理想,帶動二手市場量穩價升,下半年樓價看好,料升幅可與上半年相若,即料再有約5%的升幅,即全年樓價可錄約一成上升空間。

先決條件是疫情維持穩定,不再有大規模爆發。而若下半年能較早實現通關,則全年樓價升幅有機會擴大至13%至15%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則指,香港如果能夠將接種疫苗數字推高至500萬人,通關、通航指日可待,今年不通明年也通。屆時旅遊、貿易及物流全面復甦之外,也帶動零售、住宿、飲食、運輸業、娛樂及康樂活動行業。經濟回復正常,本港住宅及工商舖樓市也會得到更正常發展,並向高位進發。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,資金氾濫湧入房地產,預計各類型單位本年樓價上升8%,以公眾利益角度,政府應該興建更多公營房屋租予本港市民。

華坊資深董事梁沛泓表示,住屋為市民基本需要,樓價過高會產生社會問題,建議採用財政司司長早前重提的累進差餉,增加豪宅及持有多於一個單位人士的差餉,調低細單位及只持一個單位的差餉,幫助市民「上車」。

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