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    銀行估價方程式:單幢樓一定難估過大屋苑?齋睇估價好易出事!|1%Anthony

    銀行估價方程式:單幢樓一定難估過大屋苑?齋睇估價好易出事!|1%Anthony

    讀者譚先生:最近本人出去睇樓,發現很多單位的開價都高過估價,是否不值得買呢?是否應該要尋找一些低過估價的物業呢?

    撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash

    銀行估價是重要的,但卻不能完全反映物業的價值。

    銀行估價之所以重要,是因為它告訴你銀行願意借多少錢,對新手來說更為重要。

    因為大部分新手的資金有限,要借盡按揭才能買樓「上車」。如果銀行估價不足,就會頓失預算,最終更可能會撻訂收場,損失慘重,所以新手買樓必須要估足價、甚至估凸價。

    實戰上,買樓不能單純以銀行估價作參考;否則,很易出事。

    銀行是金融機構,在樓市的角色是放貸人,負責借錢給你,他們並非物業投資高手,銀行評估物業的價值,與筆者團隊是不同的。

    倘若買樓自住的,會考慮位置、質素、實用性等;投資的會考慮升值潛力、租值等。

    估價有方程式

    銀行角度則不同,閣下的物業升值,他們沒有好處,他們關心的是貸款的風險。

    銀行考慮的是如果業主斷供,他們收樓後再賣出市場,能否賣到滿意的價錢,抵償貸款?

    舉例說,銀碼較大的物業,估價很多時會偏高。在現時制度下,1,000萬元以上的物業只能借五成。假設物業價值4,000萬元,銀行最多借業主2,000萬元,萬一將來斷供,銀行收樓拍賣,

    賣到2,000萬元以上就沒損失了。

    銀行角度則不同,閣下的物業升值,他們沒有好處,他們關心的是貸款的風險。(圖片來源:unsplash)
    銀行角度則不同,閣下的物業升值,他們沒有好處,他們關心的是貸款的風險。(圖片來源:unsplash)

    故此,物業估價高些少,例如估到5,000萬元,銀行借業主2,500萬元,都很安全,但代表物業價值5,000萬元嗎?

    又例如,低層單位多數估價偏低;高層單位多數估價偏高。銀行經理是做放貸的,不是物業投資者,不會逐家逐戶逐個單位去查看,因此做估價的時候要跟一些formula。

    例如物業的高低層,只要自己上網估價試試看就知道,每層加20,000、30,000元,一層一層加上去就是了。

    假設18樓C座估值是600萬元;19樓C座可能就是603萬元,如此類推。

    如是者,高低層之間估值就相差很遠,10樓的估值600萬元,若每高十層多30萬元,50樓是720萬元了,惟實際上,樓價是否相差那麼遠?

    如果是市區低層樓景可能望樓、望馬路;高層可能有海景,但是大屋苑望內園呢?10樓園景很美,50樓只能望對面的50樓,後者根本看不到一棵樹,估值反而貴120萬元?

    大屋苑多數估價偏高;單幢樓估價偏低。銀行在意萬一業主斷借,令賣家收樓、拍賣的價值,因此成交量高的屋苑,很多時估值都會偏高。

    相反,單幢樓成交少,銀行可能擔心較難賣出,估值會偏低。

    還有很多因素,例如單位是否有靚裝修、管理質素如何、景觀是否開揚等都沒有計算在內,更重要的是投資價值!物業將來的升值潛力,都沒計算。

    故單靠「低過估價」這個標準,未必能賺錢,對筆者來說,成交價更實際。

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