【黃竹坑站晉環vs屯門御海灣II】呎價相差8千多元 後者海景景觀更勝一籌

【黃竹坑站晉環vs屯門御海灣II】呎價相差8千多元 後者海景景觀更勝一籌

多個新盤項目如箭在弦,樓市焦點重回一手市,新盤大戰將一觸即發﹗粗略估算,未來有一、兩個月將有出籠新盤,所涉單位至少3,200伙。已開賣的新盤,包括富豪酒店位於西營盤尚瓏、會德豐地產與信和置業牽頭發展的長沙灣臨海豪宅項目維港滙,以及新鴻基地產位於沙田、並已開展首輪招標的豪宅盤瓏珀山,該盤一期共提供196伙,首輪招標涉不少於40伙。

而最為矚目的港鐵上蓋大型項目——黃竹坑站上蓋項目「港島南岸」第一期晉環,已開出首張價單,涉160伙,提供1房至3房,實用面積介乎383呎至397呎,折實呎價介乎27,005元至34,131元。該項目由路勁、平安不動產及港鐵合作發展。

此外,預期即將加入戰圈的,還有恒地位於啟德沐泰街的項目THE HENLEY第一期,涉及479伙。

撰文:胡說樓市| 圖片:新傳媒資料室、胡說樓市圖片

云云新盤中,各有優劣,部分優勢更見明顯,如新地屯門御海灣II,不單享有較I期更佳臨海景觀,同時更受惠於屯門交通基建發展,包括港鐵即將興建的屯門延線,當中屯赤隊道經已正式開通,大大縮短由屯門前往機場及東涌時間。

同具交通優勢,又擁鐵路概念的黃竹坑站晉環,與御海灣II的市場定位及客源大為不同,但從價錢、景觀、交通及生活配套比併,兩者賣點又有何分別?

【黃竹坑站晉環vs屯門御海灣II】呎價相差8千多元 後者海景景觀更勝一籌
屯門御海灣II的市場定位及客源,雖與黃竹坑站晉環大為不同,但仍有一定優勢。圖片:胡說樓市

價錢

御海灣成屯門最貴新盤 平均呎價約18,419元

位於屯門海皇路23號的屯門御海灣II,涉406伙,單位實用面積介乎255至731平方呎——開放式約255平方呎;1房為299至305平方呎不等;1房連儲物室為343至397平方呎;2房為419至456平方呎;3房約501呎;特色戶為397至731平方呎。
御海灣II首張價單,涉及88伙單位,佔全盤比例22%;首張價單平均呎價約18,419元,不但較去年7月推售第一期的首批單位平均呎價17,377元,高出約6%,現更成全屯門區開價最貴新盤。

而首張價單中,最平單位為1座3樓Q室,屬一房戶型,實用面積299呎,折實入場價567.8萬元。

相比同區二手屋苑包括海典軒、南浪海灣等,現呎價平均約逾1.3萬元水平,御海灣II首張價單,其實高出4成多,發展商開價如此進取,足證對樓市甚具信心。

晉環呎價27,005元起

至於位於香葉道11號的港島南岸第一期晉環,共提供800個單位,分兩座組成,單位實用面積介乎289至2,083平方呎——開放式為290至294平方呎;一房為368至392平方呎;兩房為475至612平方呎;三房為639至937平方呎;四房為965至1,302平方呎;特色戶為289至2,083平方呎,戶型較御海灣II明顯更多元化。

兩者比較

售價方面,晉環首張價單折實呎價27,005元至34,131元,明顯較貴,但兩盤相比,由於晉環戶型選擇多,如果夠財力的買家,仍可動輒過千萬元,選購兩房單位;而開價進取的御海灣II,即使貴賣,呎價亦明顯較晉環便宜。

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景觀

晉環第一期景觀可能最為遜色

整個港鐵黃竹坑站上蓋項目龐大,又稱為「港島南岸」項目,由港鐵與不同發展商參予共分六期發展,涉及單位共5,200個。每期所享景觀各有不同,但其中以第一期晉環的景觀,則可能屬整個項目中最遜色。

晉環向西南的單位,主要以望樓景為主,部分單位因避開了第二期物業的阻擋,故可遠眺日後落成巴士總站及部分私樓外,高層單位更望見深灣遊艇會,能享更好景觀;另亦有個別向南單位,可望山景;但位處20樓以下單位,日後景觀有機會被新建的新加坡國際學校宿舍所阻擋。

至於向北單位則以內園景為主,而向東單位,於樓景中望向香港警察訓練學校,最遠則可遠眺香港仔郊野公園山景。

【黃竹坑站晉環vs屯門御海灣II】呎價相差8千多元 後者海景景觀更勝一籌
留意晉環20樓以下的單位,日後景觀有機會被新建的新加坡國際學校宿舍所阻擋。圖片:胡說樓市

御海灣II逾半數單位享海景

而御海灣II景觀則可分南北向兩大類,當中以向南單位景觀較佳,該盤三房及大部份兩房均向南為主,前面可望屯門避風塘,部分高層飽覽青山灣及大嶼山一帶景致。

至於向北單位,以一房單位為主,可享內園景為主;而少量向東單位,就以樓景為主。

兩者比較

以單位景觀比較,御海灣II大多數單位均可享開揚海景,而晉環只有部份單位享山景及少量海景,整體而言御海灣II景觀能見度更高,壓迫感較少,相對優勝。

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交通

晉環10分鐘直達金鐘

晉環最大競爭優勢,當然是位處四通八達的鐵路網絡,這是無可置疑,該盤毗鄰南港島綫黃竹坑站,基座設有24小時有蓋通道連接商場及港鐵站;住戶只需花十多分鐘,就可透過港鐵直達金鐘及中環。

該盤毗鄰警校道、香葉道及惠福道沿線有多條巴士及小巴路線,來往港九多處。另亦有專線小巴前往香港仔及堅尼地城,以及有巴士前往中環、銅鑼灣及九龍灣等,亦很方便。

憧憬未來,交通優勢更見提升;由於政府決定於將來興建南港島線(西段),初步構思是由西港島線香港大學站,往南連接向南港島線黃竹坑站,其中經過五個站,包括瑪麗醫院、數碼港、華富、田灣及香港仔,初步落實時間為2021至2026年;因此該盤日後不單受惠港島線效應,更受惠於南港島延伸發展,為升值潛力打下強心針。

【黃竹坑站晉環vs屯門御海灣II】呎價相差8千多元 後者海景景觀更勝一籌
晉環最大競爭優勢,當然是位處四通八達的鐵路網絡。圖片:新傳媒資料室

御海灣需待2030年才有望享鐵路優勢

反之,御海灣II受惠屯赤隧道的通車,前往赤鱲角機場及東涌一帶較以往省時;至於鐵路概念方面,御海灣II雖享有港鐵屯門延線優勢,將於屯門泳池增設一個站,日後樓盤也具鐵路優勢;但要留意,該線計劃在2023年才動工,並在2030年落成,潛力需時反映。

而在屯門延線尚未建成前,居民暫需以輕鐵接駁西鐵,或乘坐小巴及巴士外出;同時往來市區巴士路線選擇並不算多。

兩者比較

因此,論到交通及地區位置,晉環明顯佔更大優勢,可即時享受港鐵帶來便利;但御海灣II要更等多近10年才受惠鐵路效應,而於屯門往返市區花費交通時間亦是要考慮成本。


生活配套

晉環有長線潛力

其實晉環及御海灣II在生活配套方面,均未算完善,仍有待發展,以前者為例,由於仍處於黃竹坑工業區,只有在香葉道一帶有少量民生商店及食肆供選擇。

但展望未來,整個黃竹坑「港島南岸」項目將建一座約51萬平方呎大型商場,共有五層樓面,涉及150個舖位及200個車位,另更設有戶外空間14,000呎,構思中設施有草地、互動雕塑、噴泉等,以及3,000呎表演場地包括影院,惟細節待定,假以時日,料有助明顯改善區內生活基本需求。

另外,政府有意改造黃竹坑一帶,改造成商貿區外,更有意加入文化優閒元素,如訂立海洋公園重生方案、活化珍寶海鮮舫、提升香港仔及黃竹坑一帶文化及消閒設施等,相信會為改善區內生活配套,添注更大動力。

御海灣小型商場未知開業時間

反觀,御海灣II生活配套明顯遜色,日後雖有小型商場落成,但未知開業時間表;住戶生活配套暫時仍依賴樓盤對面屯門中央廣場內的小型商舖及酒樓、海典軒基座兩層高小型商場包括超市,或前往友愛邨公屋商場。區內明顯欠缺大型商場,亦未見有大型的提升民生配套的規劃。

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