39歲 換3房 39歲月入2.4萬想換3房 用呀媽綠表買居屋定嘉湖|諗sir

39歲月入2.4萬想換3房 用呀媽綠表買居屋定嘉湖|諗sir

樓市

廣告

讀者陳先生問諗sir:你好!本人39歲,月入24,000元;太太38歲,月入50,000元。手持2018年西營盤開放式物業,樓價約650萬元(敘造四成首期,欠款340萬元);股票180萬元,大部分為收息股和房地產投資基金(REIT),股息每月約有10,000元。另有保險,供多兩年全部供斷,退休月月派息40,000至50,000元(以為穩陣,未考慮通脹);現金約100萬元。女兒現年兩歲,我們想買三房單位。

消費券第二期登記詳情 居屋2022攪珠結果

Plan A:拿阿媽綠表買三房居屋,原有物業出租給朋友。物業加按或進行保費融資,套現買債基並槓桿,幫助供摟;

Plan B:買嘉湖山莊翠湖居三房單位,樓價約560萬元,將舊樓套現付兩成首期。不知以上方案可行嗎?有沒有更好的Plan C推介呢?

諗sir:阿女兩歲,而沒有用樓去槓大資產,反而買保險去儲退休收入先,是否掉轉了軌跡而行?

打工仔利用樓去槓大資產,屬最有效而又相對低風險方法。

試問若不槓大資產;再加上沒租客幫業主一齊儲錢,大部分打工仔儲錢到退休,可以有多少資產呢?更何況,要為仔女換三房單位,又是一筆支出。

39歲 換3房 39歲月入2.4萬想換3房 用呀媽綠表買居屋定嘉湖|諗sir
(圖片來源:[email protected]

用直債息抵租金支出

然而筆者對港島區一房單位前景不睇好,並認為難租出。

建議早早糾正錯誤投資行為,賣走西營盤開放式單位,套現310萬元(650萬-340萬元),加自己100萬元現金,用單名買樓上會。

或者讀者可以不買樓,先用約400萬元資金收息,用利息去抵租三房支出。

不過,筆者認為,還是賣樓後,再買回一間新樓較好。

始終樓就是要長坐,讓通賬去貶抑債務,愈有通脹,令自己既可加租且供樓亦愈輕鬆。

說回選擇二,有人提出用JPMorgan Equity Premium Income ETF(JPEI)收息。

JEPI是Covered Call ETF,是按標準普爾500指數去做的,這類ETF,筆者有留意過,近一季其價格由62美元下跌至56美元,不過一季10%波幅,換來僅8.5厘回報。

筆者早在課堂有提及另一隻Covered Call,年息率13厘,而近一季波幅較JEPI更少,只跌9%。

然而,因為現時直債價格吸引,既可到期保本而又有8厘至10厘之年回報,比較之下,直債還是好一點。
例如一些年派5厘至6厘香港大機構的直債,價格由102元水平,下調至近月95元;派息又介乎5厘至6厘;加上到期可保本,筆者就會買入收息,再等價格浮上100元再部署。

延伸閱讀:垃圾徵費 | 2023年下半年全港實施 網民負評派嬲:扔垃圾都要收錢!

延伸閱讀:Ark方舟膺ETF熊市大輸家!153億資產遭「腰斬」:忠粉不離不棄幫契媽保命!

立即加入經一Patreon共肥計劃

限時尊享85折! 全年訂閱慳更多

全新訂閱計劃內容將全面升級!尤其美股當炒、加密貨幣新興起,經濟一週特別搜集業內專家撰文分析,深入淺出拆解脈絡。


經濟一週Patreon限時尊享85折!訂閱經一Patreon後,更同時能閱覽投資名家專欄與分析,及投資專題報道。

圖片來源:[email protected]