400萬元上車宜貪舊厭新

Anthony Sir:

我和太太去年結婚,一直都是租住荃灣區的一個兩房單位,見樓價不斷上升,銀紙又不斷貶值,我們都想在有能力供樓的時候買一個自住單位,讓生活安定下來,也可以開始我們生兒育女的計劃。

我們可以負擔的樓價約400萬元,最近睇過很多新樓盤,只能買開放式單位,值得買嗎?還是再等一會?

讀者譚先生

文:1% Anthony為甚麼一定要買新樓呢?因為你真的有自用需要,以你的預算,筆者建議是首選市區的二手單幢或細屋苑;其次是新界區的熱門屋苑,最後才考慮買新樓。

筆者明白年青人買樓當然是喜歡買新樓,尤其是過去半年,各大新樓盤積極搶灘,推出不同的折扣、按揭優惠;加上傳媒鋪天蓋地的報道,心都跳到新樓盤去。

然而,必須考慮個人的實際需要,半年前發展商低價促銷,很多新盤都是貼近二手價,甚至低於二手盤開價,選擇比較多。400萬元的預算,有機會可以買到一些新界區的新盤一房單位。

今時不同往日,發展商開價愈來愈進取,市區的選擇當然少之又少,就算跑到新界,例如最近屯門和馬鞍山新盤,400萬元亦只能買到約200平方呎的開放式單位,還抵買嗎?

讀者夫婦兩人是否真的夠住?還說計劃有小朋友?三個人怎麼可能夠住呢?還要計算兩年樓花期,這兩年讀者打算住那裏?租樓住嗎?即供要開始供樓,又要租樓,能負擔嗎?為甚麼一定要買新樓?

二手市場同樣400萬元預算,選擇就多很多,很多熱門的大型屋苑,如河畔花園大部分細則單位,400萬元以下都有交易。又例如沙田第一城的細則單位,450萬元以下也有不少,都是年青人追捧的物業類型,可以間兩間房,雖然面積不大,但最少比買一個開放式單位實際吧。

然而,這些熱門的大屋苑現在樓價也不便宜。例如最近有河畔花園一個逾240平方呎的單位,竟然賣到近400萬元,實用呎價竟逾16,000元,同區新樓盤的呎價還要高,是否抵買?

類似的單位,市值租金約只有10,000元,回報3厘,還要追入嗎?去年樓市高峰期的時候,新界區二、三線地段的熱門屋苑,都炒到接近這個價錢;今年初樓價大跌,同類單位一度跌破300萬元,跌足100萬元,高價追入當炒屋苑,就要有心理準備。

有自用需要,希望又住又賺,可以考慮市區小屋苑或單幢樓。之前筆者亦有文章分析過,市區單幢樓比新界屋苑還要平。是的,你沒有聽錯,市區平過新界!

市區的小屋苑、單幢樓,由於業主放盤比較少,成交不多,很多時候銀行估價未能追上,因此業主開價亦不會太進取。以同樣250至280呎的細單位為例,亦可以間兩間房,呎價約13,000元,總價340萬至360萬元有交易,明顯平10%以上!市值租金約11,000至12,000元,回報高達4厘,進可攻退可守。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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