47歲夫婦月儲10萬 為「兩件事」谷盡現金流:唔想畀3層樓綁手綁腳!|諗sir

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讀者范先生:本人47歲,月入80,000元;太太47歲,月入40,000元,每月儲蓄10萬元,有現金480萬元、股票85萬元。

自住37年唐樓,估值410萬元,欠按揭205萬元,月供12,500元;手持沙田第一城284平方呎單位,估值490萬元(欠按揭230萬元,月供11,000元,每月收租12,000元);啟德480平方呎單位,以1,100萬元買入(供15,000元,欠按揭456萬元,租出17,000元)。

有幾名子女,期望兩至三年後,全部出國讀書(預算總數需456萬元),應如何部署?

(圖片來源:[email protected]

讀者都好努力儲錢,夫婦收入共12萬元,月儲10萬元,還有要供12,500元唐樓,要好儲得先可以堅持落去。先看看讀者,現時投資產出現金流效率如何。

沙田第一城壓死260萬元(490萬-230萬),月產出現金流1,000元(12,000-11,000元);效率為1,000×12÷260萬元=0.46%;

啟德壓死644萬元(1,100萬-456萬),產出月現金流2,000元(17,000-15,000元);效率為2,000×12÷644萬元=0.37%。

(圖片來源:[email protected] barbhuiya)

直債債基產高現金流

至於持有唐樓多數不建議,識收購條路,又或者有員工幫手打理租客事宜的,應該都做了老闆一段時間。

建議投資以產出高現金流為主,有錢落袋始終最開心。

唐樓賣走套現205萬元(410萬至205萬);第一城賣走套260萬元,啟德收回自住吧。

讀者夫婦只持有一間啟德樓,意味尚有一個人名可低稅買樓,手上現金為465萬元(205萬+260萬)。將465萬元其中260萬元,投入直債+債基為不錯組合。

保守者可用派息6.2厘的香港地產商直債+債基C餐,槓桿後派8厘年息。160萬元投入6.2厘直債,年收99,200元,債基C餐用100萬元,買派息一年80,000元而月收6,666元。

即投入260萬元一年收息約18萬元,每月收取15,000元。這個數夠租一般的三房單位。

如進取,買英國銀行的直債年收9厘,以及利用債基A餐派12厘,直債以英鎊計,買120萬港元等值,年收10.8萬元。

債基買140萬元,年收16.8萬元,即260萬元投入,年收約27萬元,月收息22,500元,可租樓想幫小朋友升學,亦可由此去想。

留意當有205萬元(465萬-260萬)現金落袋,產出現金流才是好的理財開始。

直債一般具保本性,而債基根據代表波幅的standard derivation去計,風險約為盈富基金(02800)或大收息股之三分之一,惟派息高出不少。

新一年,有請提升技巧,省下時間可助閣下品味人生,或者有餘閒幫助有需要的人積福。

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