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80後夫婦靠「平民槓桿」食息 自訂安全系數等退休:樓價未試過兩年跌3成

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讀者郭太:諗sir你好!本人35歲,入息40,000元,有一層市值500萬元(尚欠按揭258萬元)新界出租樓,手持現金200萬元;先生35歲,入息34,000元,有一層已供斷的居屋,手持現金110萬元。

兩人持有約市值50萬元股票。有兩個計劃:

計劃一,將本人新界樓轉名給先生,之後再用個人名義,買一層約600萬至700萬元的樓出租,不過就須付額外15萬元印花稅,將新界樓轉名給先生。

計劃二,將新界樓賣出,套現大概240萬元,買一層九龍區千零萬元的單位,首先出租,預計幾年後自住。請教閣下哪一個計劃好些?萬分感激!

先講讀者將新界樓轉給先生,是有方法連15萬元印花稅也慳埋,不過又並非個個人肯幫你搞。

至於究竟是賣新界樓去換九龍樓,抑或保留新界樓,然後去買間細些的單位較好?

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(圖片來源:中新社)

趁後生槓大資產

依讀者情況,筆者看法,還是趁後生容易借貸買大些單位,將資產規模槓大些,日後才更有可能揸住500萬至1,500萬元食息退休。

目前銀行定期存款年息有2厘;買下股票有4%至5%回報,至於保本直債年收息5厘至6厘不出奇。

本金500萬元,收2厘年息,每年收息10萬元,每月約收取8,000元,勉強不工作都夠維生(如果已有樓供滿)。

倘若收5厘年息,每年25萬元,每月約收取20,000元,如果毋須返工,其實這20,000元都幾好用。

問題是,哪裏來的500萬元呢?

所以買樓可以利用九成槓桿,將100萬元當1,000萬元使,樓價上升20%,就有200萬元落袋,這是打工仔最有機會用到的平民槓桿。

那麽樓價不會跌麼?當然會。不過當中原城市指數跌到170點,比高位190點低10%入市;再加上繳付20%首期,即是要指數由190點,快跌到30%,才令業主出現負資產。

惟在1997年樓價急跌,也沒有出現過樓價在兩年間,下跌30%那麼嚴重。

樓價
(圖片來源:中新社)

買低2成樓價

所以閣下若傾到間樓,價格比高位低10%至20%,再用20%首期去買,安全系數已好夠。

何況銀行不一定對閣下call loan,故此除買樓外,較難再到另一條易實踐的出路。

故讀者賣走新界樓,套多200萬元,連埋自己和先生的資金,便合共持有500萬元有餘。

賣樓後,再換一間約1,000萬元的九龍區物業,趁後生擴大資產,到中年時,才更有資本去收息過活。

靠股票由10萬元炒到1,000萬元,並非無人試過,不過成功率不太高。

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圖片來源:政府新聞處