揸$200萬想換三房單位 呢個方法每月新增$8,000收入|債基|諗sir投資教室  | 理財個案 | 理財解碼

揸$200萬想換三房單位 呢個方法每月新增$8,000收入|債基|諗sir投資教室 | 理財個案 | 理財解碼

【債基】諗sir:
本人月入40,000元,妻子月入28,000元。持有一個一房單位,實用面積404平方呎,買入價524萬元,付四成首期,現估值680萬元;之前加按套現150萬元,現欠銀行399萬元,月供約17,000元。另有三個電單車位,每個以50,000元買入;手頭現金約有200萬元。現想買一個三房單位,價值約800萬到900萬元,應如何投資?

讀者飛雲

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

本個案最大問題,是讀者仍停留在睇價錢、追升跌的角度去考慮投資甚麼,而不是看自己能力。
讀者與太太月入共68,000元,借貸力就是880萬元(68,000÷10,000×50%×2.59*),如想買850萬元樓,按自住樓借盡六成計,即510萬元(850×60%),首期要340萬元。

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【債基】圖片:新傳媒資料室

假設讀者買了新三房同時會賣走舊樓,借510萬元後,借貸力用了60%(510÷850),勉強符合旺市不用超借貸力六、七成之原則。另外,電單車位估計讀者是因為便宜才買入,然而電單車有幾可會因為擔心被偷而付超過罰單20倍之月租,將車放在有規模的停車場?

另外,平價的單位及車位,好可能是市場上被選剩的一群。作為業主,亦要有預備要接受一批被「選剩」的租客。

加上電單車位可按幾成及借貸息口如何?由於讀者沒有提供,所以筆者不評論買電單車位投資此行為,只提無其他角度讓讀者思考。

例如股票,按五成而息口在6厘,加上小投資者放棄了自己資金的自主權(權在大股東手),而且股票是可以低成本不斷印發。

住宅,按八至九成而息口在2至3厘,而業主有自主權。
債券,按六至七成而息口在2至3厘,債權人權利可不斷產出,但發債人有不少的產出成本(要還錢)。

 

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【債基】圖片:新傳媒資料室

至於其他投資物及上述投資物的正確運用方法,暫不在本欄評論。

讀者如很需要住三房,下一步可考慮租,將現有單位租出,估計收15,000元月租,而850萬元三房每月租金約23,000元,即需補8,000元的差額。

留意租樓只需付些少經紀佣,比買三房要畀成30幾萬元從價印花稅(這假設讀者404呎樓是單名,如聯名稅更貴)差多了;加上仍持有舊樓,樓市如再升,都不用怕追唔返樓價。

現金200萬元可將一半投入債基疊增收息,由於錢少,所以保本直債唔使諗,債基無年期而波幅比中電控股(00002)更低。收息101的E餐派10厘,一個月已有8,000元新增收入,可資助讀者租樓,當有100萬元現金留低備用。可能有人諗債基波幅仲低過中電,而派息比中電多四倍,有無咁大隻蛤乸隨街跳?

留意市場上經常提及的投資資訊,一般唔係好資訊,而係有人贊助的資訊。其實市場絕對有經得起客觀計算分析、而產出回報之效能比股票好的投資物。人輸錢,九成都係輸自己,唔在他人,新一年,祝願各位進步。不進則退,而不是「不進就不退」。

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【債基】圖片:新傳媒資料室

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