承繼遺產 祖屋賣定出租 38歲獨子承繼遺產 自己已有樓 祖屋賣定出租好|財智姊妹淘

38歲獨子承繼遺產 自己已有樓 祖屋賣定出租好|財智姊妹淘

理財

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Benson (38歲,已婚)父親早逝,母親也剛會合了老伴,他作為獨子,剛承辦了遺產:現金不太多,反正容易處理,但母親的自住物業(已供滿,35年樓齡、市值700萬元)卻令他舉旗不定。

Benson 4年前結婚時已上車,當年購入價600萬元,現市值約800萬元。每月供款約$14,800,尚餘383萬元按揭額。

對於祖屋,Benson 真的不知怎樣辦,一來充滿了成長點滴,但它也較陳舊!既然自己已另有居所,他應該趁現時交投仍可時賣了它再作打算,還是將它維修一下然後放租呢?Benson 估計每月租金約有$16,000,扣除差管等雜項,每月有約$14,500的淨收入。

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(圖片來源:[email protected]

祖屋是遺產 不需繳付印花稅

經初步了解,筆者是建議Benson 留下祖屋作出租用途:祖屋是遺產,所以Benson 不需繳付印花稅,但若將此單位出售,然後另買物業,根據現時條例便需付15%樓價的印花稅,所以賣樓計劃真的要好好盤算。

假若賣了祖屋,怎樣處理這700萬元也會是一個 happy problem,但若沒有實質計劃,只放進定期存款的話,筆者就寧願不賣了!而且金額龐大,太進取的投資增值方案也未必可取,最後結果可能就是抗通脹模式運作。

當然Benson 可以選擇以此贖了自己的物業,以後無需再供樓了,而餘下的320萬元和原供款$14,800也要找出路,否則長遠來說也會跑輸通脹。

出租也不是沒有問題:同樣地要處理收回來的租金、面對遇見租霸的風險、日後維修保養費用問題等等,但物業始終是抗通脹的其中一個好方法,而且在分散風險的角度出發,物業也是資產配置內的一個重要部分。

將物業維修一下然後出租,將租金收入儲起來投資/增值,就係咁簡單?相信大部分業主都是這樣做,但筆者希望帶出幾個點子,增添各方面的可能性:

Benson 可考慮將祖屋按回給銀行,但建議只借兩成(140萬元),一來可讓銀行保管樓契(可放樓契的銀行保險箱不多,不只是費用問題,更是可遇不可求的問題!),二來可以低息借一筆資金作增值用途,三來也需要管理槓桿比例。如以按揭30年期、年利率2%,每月供款$5,200,(淨租金收入減為$9,300),兩幢物業的每月總供款約為月薪的三分之一,仍是可接受的範圍內,借得太多也有槓桿風險,尤其是在加息週期。

140萬元、每月$9,300可以怎樣處理?

這140萬元、每月$9,300可以怎樣處理呢?筆者建議可分成三部分,以8年實踐:

預留60萬元安排保費融資,達到和供樓收租相若的效果;

餘下80萬元可和每月淨租金收入投放入投資方案,以整筆及定期定額投資互相配合。

先說保費融資:這是一個類似買樓收租,而物業仍需按揭的增值方案,以一部分(普遍是20-30%)資好金作「首期」,其餘以借貸形式安排,而派息是根據「物業」的100%。8年之後,扣除利息支出後,整體總回報約70%。

至於投資方案,整筆投資和定期定額策略同時執行並互補不足:整筆部分可提高回報率但會令風險增高;定期定額部分可降低風險但回報率較低,現在可集兩家之大成:若平均件回報6%,8年後料可滾存至約244萬元,總回報約45%。

保費融資和投資兩部分提供不同優點:前者主穩定,後者主靈活,在抗通脹的主調下,也可爭取一定的回報。

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撰文:美聯金融集團高級副總裁 -鄺翠玲 CFPCM 圖片來源:[email protected]