36歲補習老師變老闆 自僱月入2萬想買500萬樓結婚:呢一關難過登天!

理財

36歲的John是一名補習老師,十多年來與一間補習社以自僱形式拆帳,年多前補習社東主移民,John將補習社頂下繼續經營。

始終是第一次經營生意、John對所有細節都是零經驗,尤其是財政帳目最為混亂,最後自己減了薪,才能勉強達致收支平衡,直至租約期滿搬至較細小的校舍,才能扭轉入不敷支的情況。

John 現時仍以自僱形式支薪,每月$2萬(原薪金是$3萬),補習社每月收入約$6萬,現時每月盈餘約$15,000。

John 也有打算儘快置業結婚,但置業要面對兩個難題:自僱模式難以申請按揭、以及薪金太低!John應怎樣安排財政,在不影響補習社財政下,達到可申請按揭的門檻?另外在調動後會否需多付稅項呢?

他心儀的物業價值約500萬元。

(圖片來源:[email protected]

筆者建議 John 將自僱變成僱員,並將月薪調整至$35,000,但這也引伸一些細節需要留意:

1.由自僱變成僱員

由自僱變成僱員,自然需要簽訂新僱傭合約,安排勞保、強積金等,這將是公司的新支出,不過每月所費也是有限。

2.薪金需達$35,000才能按揭

以 John 目標物業計算,如敍造65%按揭、30年還款期、年利率1.6%計算,每月供款約$14,600,最低月薪為$34,800,所以 John 的薪金需要達到$35,000水平才能踏入按揭門檻;

而首期及相關支出約160萬元。John 沒有提及可付多少首期,建議和家人及女朋友商量下一步。

(圖片來源:[email protected]

3.繳付薪俸稅有限

薪金多了,要否多付薪俸稅呢?John 有父母免稅額 20萬元,另外個人免稅額及強積金免稅額,每年總免稅額約35萬元,如他調整了月薪為$35,000,那他需繳付的稅項是有限的(每年二千多元)。

若他置了業,按揭利息支出(約9萬元)也是可申請免稅額的,所以他日後的總免稅額共約44萬元,等同月薪$36,600,所以個人薪俸稅的問題不大。

4.利得稅減少

公司的稅項又怎樣呢?以現時之每月$15,000盈餘計算,公司需繳付約$14,000的利得稅,支出(勞保、強積金供款、薪金等)多了,應課利潤少了(現在可能是輕微虧損了),利得稅也會是少了。

銀行審批按揭時,需最少過去3個月的收入紀錄及最近一年的稅單,John 可在尋找目標物業時先儘快準備這些文件。

(圖片來源:[email protected] Wilcox)

善用校舍增加收入

筆者也有和 John 探討過能否善用校舍以增加收入,因為他的課堂在早上時間仍未能好好善用呢!

但John 有感於自己是營商的初哥,現在最急切的是要站穩腳步,而且和其他老師談合作、日後協商運作等等,自問也不是強項,所以暫不考慮。筆者在這方面是理解的,可看看日後業務發展如何,才再作打算。

進行風險管理

筆者也有和 John 探討過另一課題 – 風險管理。疫情至今兩年有多,補習社由束手無策,至可靈活採用線上學習繼續營運,只是經過短短幾個月演變,也幸好這樣才能過渡起來,其間也需要資金配合才行。

筆者建議 John 下一步便是為生意累積一些備用資金,萬一再有下一波,又或者其他考驗,財政上也不會出現大問題!