科技版地產代理Junto 迎合新世代需求

在港置業「上車」是人生頭等大事，然而準買家面對種種複雜條款及潛在陷阱，實在需要可靠的地產代理，保障他們的權益。三位來自不同專業領域的「80後」親身經歷置業的忐忑過程，有見地產代理服務未能跟上時代步伐，決定以科技解決問題。他們結合金融、IT及用家體驗設計等專業知識，成立初創企業Junto（音：磚頭），為準買家化繁為簡，全面分析買樓資訊，令交易條款透明化，同時為顧客爭取最多回贈，打造迎合新世代準買家需要的一條龍專業買樓服務。
隨著防疫措施放鬆，發展商陸續推出新盤，預期今年樓市有望谷底反彈。路人若經過新盤示範單位附近，經常會被地產代理兜搭，甚至出現地產代理搶客的情況，令人避之則吉。現時年輕一代喜歡先做資料蒐集，尤其在網上瀏覽心儀新盤的資訊，詳細了解過後，才會到示範單位親身了解。

提供雙智能客服

當人們在網上瀏覽新盤資訊的時候，Junto會在適當時候出現在瀏覽頁面，吸引潛在買家點擊收看各種資訊。
潛在買家可以在Junto網站翻閱不同文章，包括新盤資訊、樓宇買賣知識及近期的熱門話題等，他們可以隨時點擊相關連結，並且跳轉至WhatsApp，與Junto直接對話。
Junto聯合創辦人劉君豪（Frank）說：「我們提供『雙智能』客服，先用人工智能（AI）聊天機械人，即時回應查詢，並且將潛在買家的查詢種類分流，很快就有真人介入，與他們直接對話，了解他們的各種需要。」
Junto借助科技，客觀分析新盤的優點及缺點，解答各類置業疑難，例如透過大數據蒐集，追蹤市場上買家關注的即時地產資訊，並作出精準分析。

Junto主攻新盤，因為不同發展商的新樓銷售程序大致相同，可以利用科技自動化，有系統地處理相關資訊及查詢。
「年輕人具備一定的數碼技巧，因此他們喜歡自助搜集資訊，甚至住在新盤同區位置，對新盤詳細了解，因此只在遇到有需要的時候，才需要其他人協助，在新盤銷售過程之中，地產代理可以提供的服務相當有限，因此我們嘗試利用科技將之自動化。」
新盤的銷售程序大致如下，潛在買家先了解新盤的資訊，包括翻閱售樓書、價單及銷售安排文件，如有需要便去參觀示範單位，認為合心意的話就可以入票，抽中便可以揀樓，然後簽署臨時買賣合約，最後簽署正式買賣合約。

Junto團隊可以為準買家審視財務狀況，針對性地建議上車方案，以最清晰直接的方法解說種種認購開支，為顧客分析選用哪種付款方法上會最著數。
樓盤交易條款繁複，Junto由新盤入票到完成交易，透過資訊圖表（Infographic）為顧客解析整個認購流程，潛在買家可以隨時要求Junto協助，除了提供相關資訊外，還可以陪同參觀示範單位、介紹律師等。
「如果潛在買家曾經查詢，但沒有進一步行動，我們的系統會自動發出溫馨提示，但是不會像傳統的地產代理不斷催促，讓人覺得煩厭。」

8成佣金回贈

新盤買賣有一個特別值得買家注意的地方，就是發展商提供的佣金回贈，當地產代理成功介紹顧客購買一手新盤，發展商會向地產代理發放相當於樓價2%至4%佣金作為獎勵。

一般而言，發展商於新盤第一天公開發售前後，因應實際收票情況，發布佣金比例，再由地產代理自行決定佣金回贈比率，但有部分從業者會將條款含糊化，使回贈缺乏透明度。
若潛在買家是樓市新手，或者是新來港人士，根本不知道有佣金回贈這回事，地產代理可能會避免提及此事，自己將佣金袋袋平安。
「發展商雖然不會正式公布佣金詳情，但是潛在買家可以在討論區找到相關資訊，也可以透過不同的地產代理了解情況。」
平均而言，傳統的地產代理一般提供50%至60%佣金回贈；個別情況，也有可能高達70%至80%，但是最終決定權往往在地產代理一方。

Junto打破業界慣例，縱使部分新盤並未公布佣金回贈比率，也會先與潛在買家簽訂佣金回贈確認書，對方確保可獲80%佣金回贈後，才決定是否透過Junto入票。
當發展商公布後，Junto便第一時間通知潛在買家，並且安排簽署佣金回贈合約文件。
現時發展商提供的佣金，一般小型單位約2.25%；兩房單位約2.5%至2.75%；三房約3%以上；若果是貨尾單位的話，有機會達到4%至5%，甚至超過10%。
假若新盤價格為1,000萬元，發展商佣金回贈比率為樓價3%，實際佣金高達30萬元，Junto回贈八成，即是24萬元，其實相當可觀。

「Junto的佣金回贈比例高達八成，我們只收取餘下的兩成，同時承擔相關成本，若果交易透過香港地產代理總商會完成，Junto便要向對方繳付手續費。」
Junto是香港地產代理總商會的會員，該會共有數百個會員，主要是中小型的地產代理商。

完成數十宗交易

Junto由三名「80後」創辦，全部並非從事傳統地產行業，Frank大學畢業後，加入摩根士丹利工作，其後十多年於不同金融公司擔任管理層，同時獲邀為香港中文大學的兼職講師，對市場資訊、數字非常敏感。
另一創辦人蕭韻芝（Kate）則從事用戶體驗設計師多年，曾經為潮牌Casetify、FinTech公司 MoneyHero及YouTrip等透過創新帶動業務增長。

最後一位IT拍檔則從事資訊科技界多年，掌握最新的科技應用，為公司引入AI等科技元素。
三名創辦人均曾經歷過置業，能夠從顧客角度出發，以協助準買家購買新盤為起點，結合金融、用戶體驗設計及科技，開創獨特的地產代理模式，提供精簡易明的樓市資訊，一條龍為顧客跟進買賣條款細節，為顧客節省成本及時間。
Junto一字語帶雙關，原文為西班牙語，語意為「夥伴」，寓意與客戶在上車路上同心同行；而Junto的廣東話諧音為「磚頭」，即「有瓦遮頭」，配合港人一般以這個詞彙形容物業。
Junto在2020年底創立，2021年中完成首宗交易，至今合共完成數十宗交易，創立不久後已達至收支平衡。

「我們的顧客介乎七至八成，均為1985年至1995年出生的人士；1995年後及1985年前出生的人士各佔10%至15%，置業目的包括結婚、生育及投資。」
去年本港爆發第五波疫情，新盤只能在第一季及第四季銷售，基本上只有半年時間，但是Junto亦完成了高單位數字的宗數，生意額按年增長兩至三成，證明能夠切合時下年輕人的賣樓模式。
根據市場統計資料顯示，2021年新盤成交總數約16,600個；2022年約9,100個，至於今年有機會推出的新盤約30,000個。
「我們的目標是做到市場1%的生意，以每年新盤成交總數為10,000個為例，即是約100宗交易，以每單交易我們可得數萬元佣金，換句話說，每年生意額可高達數百萬元。」

Junto未來繼續以科技為地產代理業帶來創新，包括正在開發獨家的一手樓買賣按揭計算機，除了基本月入壓力測試及印花稅計算以外，同時因應展商提供的各種優惠方案計算出實質折扣，以及選用哪種付款方法最能切合需求。
面對Web 3.0來臨，Junto亦會探索區塊鏈（Blockchain）技術，改善現時業權瓜葛所衍生的問題，以及減省一般買賣所需的䌓瑣行政處理及時間。

（圖片來源：iStock圖片）

高佣金回贈之謎

地產代理的主要收入是佣金，但是Junto將八成佣金回贈給買家，只將兩成佣金「落袋」，邊際利潤豈非極低？
Junto在樓市跌蕩期間創立，為顧客提供優於市價的高回贈，而且創立不久已達至收支平衡，致勝之道在於靈活變通的低成本經營模式。
傳統地產代理在旺區開舖吸客，付出高昂租金成本，同時兼顧二手租務市場；Junto租用銅鑼灣區樓上舖，主要透過網上營銷吸納潛在客源，並且主攻新盤。
Junto採用扁平組織（Flat organization）作為營運架構 ，所有員工均可直接參與公司決策，方便應對變化迅速的市場環境。

節省下來的成本，Junto用於回贈買家，而且沒有任何隱形收費，直接為顧客節省數以十萬計的買樓開支，令公司得以突圍而出。