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美聯黃建業確認港樓重創、樓價再瀉禍延經濟:深信「樓市不死」

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振興經濟迫在眉睫,特區政府先後放寬入境檢疫及壓力測試,惟對市場的刺激似是「曇花一現」,樓價及成交持續偏軟及惡化。美聯集團主席黃建業指出,加息及疫情夾擊,重創港樓,如《施政報告》未能提出有效的「救經濟、振樓市」方案,今年樓市下調已成定局,如跌勢加劇,將禍延地產、銀行、律師等眾多行業,勢必影響香港疫後的經濟復甦。
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(圖片來源:政府新聞處)

整體物業註冊量創32年來最低 樓價創08年後最大跌幅

黃建業希望特區政府能於《施政報告》中提出更多「招商引資」的方案,吸納中外人才及資金來港,救活經濟,同時能「減辣」,助樓市及早「復常」。

他表示,受到加息及疫情的影響,香港經濟正面對回歸以來最嚴峻的挑戰,「股債匯樓」四大投資版塊齊跌,當中恒生指數年內迄今跌逾2成半,樓市「價跌量縮」,跌勢不止,更有加快的趨勢,單計今年第三季「美聯樓價指數」已急挫5.9%,創18年第四季以來的15個季度最大跌幅。

「美聯樓價指數」最新報157.5點,按周跌0.27%,連跌17星期,創逾4年半新低,而本年迄今跌幅已擴大至8.22%。相信樓價下跌「已成定局」,全年樓價跌幅預測擴大至雙位數,預計創2008年後最大跌幅。價跌量卻難升,預計全年整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量僅錄約6.4萬宗的水平,更是創出自1991年以來32年的新低。

「美聯樓價指數」按季變化
「美聯樓價指數」按季變化(圖片來源:美聯物業)
美聯 每年整體物業註冊量
每年整體物業註冊量(圖片來源:美聯物業)

黃建業認為,本港樓價跌勢已成,樓市有週期,有起跌是健康的調整,不過大起大跌卻會影響社會、經濟及市民就業,樓市興衰亦關係到香港地產、銀行、建築、裝修、律師等行業,以及政府庫房收入。

以1997年樓價大跌為例,負資產的出現曾嚴重影響金融穩定。現時香港急待「疫後重生」,正是「百廢待舉」,如明年跌勢持續,樓市價量暴跌,必定引發「骨牌效應」,進一步推倒經濟,故建議特區政府必須正視問題,提出有效的方案及早「止跌」,減少負資產及民怨,並有助樓市「軟著陸」。

2010年「辣招」後 樓價仍升逾一倍 成交暴跌近4成半

事實上,「辣招」對助市民上車的作用一直成疑。政府推出「辣招」原意,是壓抑炒風及樓價,並換取時間覓地增供應,惟樓價升勢難止。

「美聯樓價指數」在2003年至「3D辣招」推出的2010年的約7年期間,升幅高達1.7倍;自「辣招」推出後至2019年底,仍然升逾1倍,反映「辣招」雖然具一定壓抑樓價作用,但是效用有限,反而帶來成交大幅萎縮的副作用。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,在2003年樓價低位至2010年首次推出「SSD辣招」前約7年期間,平均每月錄得二手成交約7,500宗,但是在「辣招」推出後至2019年「林鄭Plan」推出前,平均每月二手成交僅錄約4,200宗,較「辣招」推出前暴跌近4成半,可見「辣招」實阻礙了物業的正常流通 。

美聯樓價指數及二手住宅成交量
美聯樓價指數及二手住宅成交量(圖片來源:美聯物業)

呼籲《施政報告》招商引資救經濟 減辣助樓市及早「復常」

由於樓市與經濟息息相關,若經濟復甦,資金充裕,樓市亦將隨之回穩,因此黃建業呼籲特區政府,於十月公佈的《施政報告》中提出更多有效的「招商引資」方案,以不同的優惠,甚至放寬移民及來港升學的政策,以吸納國內外的人才及資金來港,為本地經濟帶來新動力。此外,黃建業又呼籲政府,從速撤銷或放寬已失效的「辣招」,具體建議包括:

  • 1. 將15% DSD稅率回復至雙倍印花稅,為市民換樓開方便之門,活化換樓鏈。
  • 2. 下調買家印花稅BSD稅率,或取消BSD稅,以吸引環球人才及資金來港置業。
  • 3. 取消額外印花稅SSD,或可將年期及稅率回復至「加強版」前。

黃建業強調,現時香港正經歷轉角關口,區內的競爭對手都在虎視眈眈「金融中心」的金漆招牌,放寬檢疫、移民及樓市是吸引資金的最直接途徑,實在是刻不容緩,否則將錯過復甦的黃金機會。

黃建業深信「樓市不死」,現時價量的下跌只是受到外圍利淡因素影響,本港樓市基調穩固,特別是經歷「林鄭Plan」、「茂波Plan」及最近降低壓測措施的連續三次按揭放寬,樓市已得到一定程度的鬆綁,有更健康的發展環境,相信若政府能有效吸引資金來港,及解決移民潮帶來的副作用,待資金再次湧入,樓市即會「復常」。

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圖片來源:美聯物業、政府新聞處