抓緊理財時機撥亂反正 長線收租中線收息

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諗sir:

本人現年44歲,月薪34,000元;妻子45歲,月入26,000元,兩人都係私人公司文職工作。
本人自問乃庸才一名,無乜出息,有幾多使幾多,唯一做對的是1998年買樓自住,現40歲出頭,開始擔心退休生計,所以希望抓緊時機撥亂反正。
自住物業為將軍澳地鐵上蓋私人屋苑三房單位,夫妻聯名,現估值約800萬元,尚欠銀行119萬元,月供9,000元。
本人十分認同諗sir的理財概念,長線應有樓收租,中線用債基收息。故計劃加按自住樓,先用債基plan收息,等待機會買多一層樓收租養老。
因年紀唔細,搵錢能力底,希望找個較穩陣方案。

加按揭方面,銀行提供了兩個選擇。
一是舊有119萬元可保留H+0.7厘,另可加按五成約280萬元做H+1.35厘,但要「泊齊」兩份按揭年期(12年)。
二是重做八成按揭,H+1.35厘,供20年,按出約520萬元( 800萬元×80%−119萬元)。

 方案一兩份按揭總利息支出約37萬元,可用資金少, 買樓投資較難,但年期短,感覺較小風險。
方案二總利息支出約80萬元,但較多資金使用,應可同時進行買樓及債基投資。
因學藝未精,如有錯漏請多多包涵,希望諗sir可指教一下,萬分感謝!

讀者迷茫中佬

將樓加按套錢最緊要留意罰息期長短,可攤長年期,再比較息口。
原因是買樓由銀行套錢攤30年或更長還,今日拿錢而每年近定額供樓,時間一長,只會覺得供樓好輕鬆。
近日黃埔花園兩房單位賣800萬元破頂,殊不知上世紀「80年代」開售時,每呎只係582元。
所以樓之特別在於其高抵押性,試問有甚麼可以抵押給銀行而可攤30年還的呢? 加上Call Loan機會少,肯供就過到關。
雖按揭可攤30年還,但業主好應每隔幾年就將樓轉按去賺現金回贈。

如果銀行B的息口較銀行A高,但罰息期B是一年而A是兩年,筆者會捨平息的銀行A而取罰息期短的B,原因可計。

現金回贈一般是借貸金額之1至1.5%,即400萬元回贈60,000元。如短一年罰息,表示可早一年多拿60,000元「利是」。
相比借400萬元而一年俾多0.25%息,貴息只令業主多付15,000元,咁梗係要短罰息期。

不少銀行用來留客的招數仲係好老土,如讀者被sell「30年如選息平一點的,可把利息支出由80萬元減至37萬元」,問題係一份按揭好少供足30年,除非物業本身「身有屎」。
另外,早點清晒按揭是否較好?筆者看法反而係借得就借,只要計過借貸力,總舉債不超過總借貸力60%至70%就可。
讀者夫婦借貸力合共777萬元〔(34,000+26,000元)÷10,000×50%×2.59*〕,亦表示讀者加按如要安全的,就只有借(777萬元×70%)或(119萬元+520萬元),以較低者為準,答案是544萬元。

有錢之後可將一半(即約270萬元)分注去入手債基,只消將50%投入B餐,而50%用番收10%之E餐,每年可收81萬元(544萬元×15%)利息,即每月60,000幾元,夠cover供樓的開支。

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