買錯僭建單位 決心還原賺多轉
朋友： 「講真，咁大間屋，有僭建唔奇丫。」
筆者： 「始終都係違例，都要執番正嘅。」
朋友： 「況且係公眾人物，應該以身作則嘅。」
筆者： 「都係架…」
朋友： 「話時話，平時行街，見到好多住宅仲有僭建。」
筆者： 「近年執法緊咗好多，會陸續清拆架啦。」
朋友： 「我記得你講過，你嗰啲天台平台單位都拆晒僭建啦。」
筆者： 「係呀。」
朋友： 「有冇覺得好蝕呀？」
筆者： 「點解呢？」
朋友： 「買嗰陣明明有多個空間用，拆咗咪冇囉。」
筆者： 「又唔係嘅，拆咗僭建都可以好值錢，隨時賺多轉！」
朋友： 「唔係嘛？」
筆者： 「我舊年先幫個朋友拆完一間，最近超新高出貨啦！」
話說，朋友多年前以200多萬買入單位。
旺角的單幢樓，約300呎內隴，連一個800呎的大平台。
當年買入這個單位的時候，市場對僭建問題沒那麼關注，很多大廈的天台、平台都有僭建空間。朋友這個單位，平台超大，上手業主更將整個平台僭建起來，間成多個四、五個劏房出租，租金比正常多出兩、三倍，回報十多厘，就是這個原因吸引他買這個單位。
後來，市場對僭建問題越來越關注。
收了幾年租，朋友收到屋宇署的清拆令。
於是朋友只好逐一與租客解除租約，並找來註冊承建商清拆僭建。由於上手業主裝修時已計劃做劏房，佈局與正常單位有很大出入，尤其是單位前的大平台，更見混亂，朋友又要花錢裝修一番。變成一個正正常常的兩房單位，租值不到之前的一半。
筆者建議，不如美化一下。
用了很低的成本，將平台變成特色小花園，人見人愛。
首先要做的，平台面向橫街，觀感不美，於是就做了一個圍欄，加上一些綠葉，視覺更美。然後訂購一些戶外傢俱，打造休閒空間。還要拉水、拉電，在圍牆加上別緻燈飾…
雖然沒有了僭建空間，但租金仍然比一般單位高。
例如樓上的分層單位租值1.2萬，這個單位就可以租到近1.5萬，雖然比起當年收租2萬多低了，但最少可以跑贏大市，而且單位也可以做到合例、合法，睡得安心。過去一年樓市不斷破頂，朋友也就順勢將單位出售，成交價接近500萬，價值倍升。
今天，市場對僭建甚為關注。
如果發現單位有僭建，尤其在查冊清楚可見，情況嚴重的，例如天台、平台有整間石屎、磚頭建成的僭建天台屋、平台屋，又或者一些違規的劏房等，很多銀行都不願意借按揭，更不要說借高成數按揭了。所以買樓時必須要小心睇清楚，如果真的有僭建，就要傾清楚是否由業主還原，解除清拆令後才賣給你。
作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
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