中生代做樓奴還是做無殼蝸牛 ?｜財智姊姊淘
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Tom （35歲）和很多香港中生代一樣：薪水增幅、儲蓄額、投資回報等等，通通都追不上樓價的升幅，更沒有父幹，所以工作十多年來，就算多努力儲蓄，資產累積到已逾一百五十萬元，也不敢貿貿然入市買樓，因為在自己生活的區域，就算是細小的一房單位，疫情前已達500萬元，若以按揭保險、15%首期上車，以現時按揭利率計算，他每月供樓支出要$2萬，連同差管等雜費，每月支出約$22,000，相比現時租金只約$13,000，兩者相差$9,000，更未提提及首期及相關的支出約91萬元。所以Tom 心裏想不願做樓奴﹐寧願做一隻無殼蝸牛：既可留下一大筆資金在身邊，每月支出也少很多呢！
這一年由於樓價調整了不少，辣招鬆綁了，但樓價也未有大幅攀升，只是交投活躍了，現時同類物業的價格約為$450萬，以相約的首期及相關支出（約$92萬），每月供樓支出減少至$18,000，連同差管雜費，每月支出約$2萬，和租金支出的相差減少至$7,000。
Tom 依然懸而不決，因為每月支出仍有不少的差距，他心目中是當支出相差至$2,000時才入市。
筆者明白沒有人想「買貴嘢」，但除了這個心理關口外，Tom 還有什麼需注意的呢？
- 首先置業還是租樓純粹是個人生活規劃，沒有對錯，況且勢息萬變，今天仍是對的，明天可能已翻盆；
- 要供樓開支回落，最大的原因是減息，但減息時樓價在正常情況會上升，是否可慳等多也未可料；
- 減息步伐如何呢？這是筆者最常被問的問題，以筆者看法，減息的步伐可能是漫長的，要美國聯儲局減息，目標要跌至2%，現時通脹數據是3.5%，在這區間已持續了超過半年，聯儲局亦不停放風說今年只會減息3次，執筆時30/4的議息仍未開始，如通脹仍在3.5%的水平，減息的機會也降低了；
- 李首富時常掛在口邊的一句 – 若置業支出是負擔得來，便沒有買錯的樓，始終香港地少人多，居所（那怕是劏房）是基本需要，而租樓某程度上是幫業主供樓；
- 當然，租樓可每隔幾年便轉換生活環境，自住物業環轉換環境，所需的費用比較大；
- 退休後，租樓人士仍要交租，假設租金維持在$13,000不變，預計Tom 有85歲壽命，那麼在65-85歲這20年內共要交312萬元租金，連同由現在開始至65歲，總租金支出為468萬元，整體租金支出是768萬元；若供樓的話，也假設全程30年供樓支出及差管不變，所需費用約為720萬元，65歲至85歲的差管支出（假設每月$2,000）為48萬元，總支出為768萬元。
- 整個故事的決定點便是加租加得快還是加息加得快，根據各方專家分析，行率或已見頂，減息的概率始終比加息商，而假設租金50年不變，讀者也會覺得筆者是完全離地，當然差管也會加，但基數較少，對整體財政狀況影響不大；
- 另外有些業主也不願租給老友記，有資產但又申請不到公屋，陷入兩難局面，這點不可以不留意！
美聯金融集團副總裁 鄺翠玲 CFP®
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