內房債的合理計價 ｜華坊
在今年7月10日，融信中國發佈公告，表示兩筆連利息合計2786.55萬的美元票據到期未付，正式宣佈違約。就此，穆迪把融信中國的長期評級從Caa1下調至Ca，高級無擔保債務評級則從Caa2下調至C，展望維持負面。
中國恒大《關於調整20恒大01債券本息兌付安排的議案》在債券持有人會議上亦遭大比數否決，更甚的是，由於多家內房企業自今仍處於停牌階段，不少基金要從新估值。
自今年8月15日起，華安基金對旗下「華安CES港股通ETF」持有的世茂、融創中國、中國恒大 、恒大物業，分別按照每股1.33元、每股1.37元、每股0.01元及每股0.01元進行估值，較停牌前股價，華安基金此次估值下調幅度分別為69.9%、70.09%、99.39%及99.57%。
內房財困情況持續，今年七月，深圳証券交易所宣布將7隻長期停牌的港股剔出深港通股份名單，而將有超過2萬億美元的高息內房開發商於9月到期，是8月的兩倍。
過去不少內房依靠槓桿集資以過渡建房，而債務問題隨即觸發現金流斷裂，導致內地爆發爛尾樓斷供問題，而內房的資金鏈危機，更拖累了一眾債券投資者，引發市場對內房債的信心危機，不少亞洲高收益的債券基金，年初至今已虧損逾20%，而個別基金如瑞銀及富達的亞洲高收益債基金，跌幅更在30%以上，追蹤亞洲主要高收益債券的摩根大通ACI非投資級指數截至 7 月底已下跌 21%。
內房的信心危機引致的負面情緒持續蔓延，導致部份債券偏離實際公允價值，市場上低成交量的內房債報價價格(Quoted Price)未必真正反映債券的真實價值。事實上，不少內房的財政仍然十分健康，並未有債務違約，而且不論槓桿高低，防守力相對健康的企業即便面臨違約風險，仍能採取多種手段，包括債務重組、出售非核心資產、改革業務等多種方法去擺脫違約的困境。
就目前來看，這些債券只是因風險因素增加而影響了其估價，並非完全失去了真實的價值。撇除市場的不理性波動，債券價格長遠還是由企業的自身發展狀況所決定；而短期內的價格偏離，最終還是會被市場糾正到理性的水平。
撰文：羅珏瑜（華坊諮詢評估執行董事）
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