房託股息王federal realty

房託股息王Federal Realty 坐定定收息增值

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有60年歷史的房地產投資信託基金(REIT)Federal Realty Investment Trust(美股代號:FRT)不單是業界老行尊,更有55年連續股息遞增紀錄,當今房託基金界無人能及。受惠後疫情時代零售業強勢復甦,租金收入滾滾而來,大可坐定定繼續收息增值。

房託股息王federal realty
(圖片來源:Getty Images)

經濟學出身的Samuel J. Gorlitz,離開芝加哥大學後加入政府部門擔任經濟師,曾經專注於中東及非洲經濟事務,但個人強項是物業投資。

上世紀50年代末走入市場實戰,透過與同事籌組資金,開始投資住宅及商業物業收租增值。

60年代初,聯邦立法為房託基金提供稅務優惠,利好政策令房託基金一時間如雨後春筍,1962年由Gorlitz創立的Federal Realty便是其中之一。公司初期集中投資零售物業,持有的三項物業全位於華盛頓都會區。

物業組合瞄準高收入消費群

公司持續物色合適物業項目,強化物業組合陣容。第二季便斥資約4.34億美元購入三項物業資產,涉及樓面面積逾100萬平方呎,包括鄰近亞利桑那斯州科茨代爾Hilton Village購物中心的寫字樓項目(代價5,360萬美元)、佛羅里達州Pembroke Gardens商舖(代價1.8億美元),以及維珍尼亞州Kingstowne Towne Center(代價2億美元)。

Federal Realty目前在全美已擁有105項物業項目,全位於高收入消費群地區,包括矽谷、華盛頓、鳳凰城、南加州、芝加哥、波士頓、紐約、費城及邁阿密,服務商業租戶約3,100個。

截至6月底止,可租用商業樓面面積2,523萬平方呎;可租用住宅樓面面積286萬平方呎,涉及3,400個單位。

公司截至6月底止第二季總收入2.64億美元,按年增加14%,高過市場預期;當中租金收入佔2.63億美元,上升14.3%。可比較物業經營溢利1.62億美元,上升8.2%。

計及攤銷及折舊開支,經營溢利9,360萬美元,增長18.6%;物業經營現金溢利1.71億美元,上升16.1%。

集團期內純利上升35%,至5,966萬美元;相當於每股攤薄盈利75美仙,增幅31.5%。營運現金流1.31億美元,增加19.5%;每股營運現金流1.65美元,增17%,勝市場預期的1.49美元。

租戶組合多元分散

後疫情零售復甦勢頭明顯,季內零售續租活動創出紀錄新高,簽訂租約數目達132宗,涉及樓面面積56.21萬平方呎;平均每方呎租金35.86美元,增幅4.5%。

季末小型商舖租出率89.3%,較一年前提升3.6個百分點,較疫情時低位反彈5.8個百分點。

截至6月底,整體物業組合使用率92%,按年升2.4個百分點,較對上季提升0.8個百分點;整體租出率提升1.4個百分點,至94.1%,較對上季則提升0.4個百分點。其中住宅物業租出率達98.5%,較對上季提升1個百分點。

首25大租戶的年化租金收入2.06億美元,佔整體年化租金收入25.91%;合共租用樓面面積859萬平方呎,佔整體30.34%。

折扣百貨零售商TJX Companies為公司最大租戶,年化租金收入貢獻2,275萬美元,佔比2.85%;其次是網絡設備及服務銷售商NetApp及歐洲連鎖超市集團Ahold Delhaize,分別貢獻1,433萬及1,401萬美元,佔比1.8%及1.75%。

眾所周知,上市公司要擁有50年股息遞增紀錄,才稱得上「股息王」(Dividend King);逾萬間美國上市公司,至今符合資格的不足50間。

Federal Realty於疫情爆發前,已躋身此行列,疫情期間股息繼續有增無減;最近一季股息增加至1.08美元(以營運現金流為基礎,派息比率65%),相當於全年股息4.32美元(股息率約4.7厘),標誌著連續55年股息遞增,冠絕所有房託基金。

房託股息王federal realty
(圖片來源:新傳媒資料室)

美銀予目標價130美元

管理層因應次季表現勝預期,將全年展望預測上調,料今年每股攤薄盈利介乎2.5至2.65美元,原先為2.36至2.56美元。

每股營運現金流介乎6.1至6.25美元,原先為5.85至6.05美元;可比較物業經營溢利增長介乎5.5%至7%,原先預測3.5%至5%。

美銀認為,隨著防疫限制撤銷,Federal Realty旗下物業組合使用率及租出率均強勁反彈,業務重拾增長動力的拐點經已出現。

另外,即使經濟步入衰退,其有利組合可支持業務跑贏同業。故將投資評級由「中性」上調至「買入」,目標價由110美元升至130美元(見圖表)。

另一大行巴克萊則指出,雖然經濟環境不明朗,但零售租戶為捕捉後疫情復甦先機,均以確保商舖地利為首要;惟投資市場擔心下半年強勁租賃需求能否持續,所以將Federal Realty目標價由142美元降至122美元,維持「增持」評級。

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