斷供物業自救方法 變銀主盤定減價賣較好

有網民在facebook群組留言，問及物業斷供相關問題：「層樓我供不起，但又賣不出，斷供的話，銀行如何計算債務？有無可能拿回供樓的錢？」

斷供3個月會Call Loan

其實假如業主斷供物業兩個月，銀行就已經會「響起警號」。
業主若斷供三個月，就會被銀行Call Loan，如果業主確實無足夠還款能力，物業就會被銀行收回，成為銀主盤。
至於有沒有辦法取回已供款項，就視乎業主本身供款額是多少，以及銀主盤成交價是多少。
如果幸運地，單位成為銀主盤後，賣出價扣除未償還貸款及其他雜費仍有剩，業主就有資金可以回收。
相反，若賣出價未能填補貸款餘額及其他費用，業主就等同失去物業並要繼續負債，一旦業主沒能力處理債務，就可能要申請破產。

而銀主盤一般都會較市價有折讓，在樓市氣氛欠佳的情況下，即使能夠以市場定為「好價」賣出，都未必能夠清還欠債，這個也是負資產的可怕之處。
就此情況，有不少網民都建議業主嘗試盡快賣樓，畢竟業主在自行定價情況下，尚有機會可以將負債金額控制在一定範圍之內，即使要蝕讓也好，起碼都有數得計。
但假如變成銀主盤後再賣出，其實只是將賣出物業的權力，轉交由銀行處理。
銀行雖不至於一定會「賤賣」，畢竟銀行也不希望提高壞賬金額，但由於業主在整個交易中「無say」，物業最終的賣出金額，是否符合業主心中合理價也好，業主屆時也無權參與，只能依銀行賣出價計算債務。

例如早前港島區西營盤一個納米銀主盤，業主於2018年買入時，樓價為1,025萬元，惟銀行以410萬元開價，最終以490萬元易手。
整個過程中業主無從插手，就算認為銀行以410萬元開價並不合理，會令他債務加重也好，業主也只能照著辦。
另一方面，若物業因為斷供而成為銀主盤，對業主本身信貸評級（TU）亦有很大影響，將來業主要再借貸或申請按揭買樓，將會困難重重，事後亦需要花若干時間重整TU，先行減價賣樓，控制債務，都未嘗不是一條出路。

可嘗試轉按拖長還款期

由於不清楚留言網民的物業詳細情況，其中有一個可以幫助他的方法，就是轉按物業，嘗試把還款期再拉長，攤薄後每月供款有所下降，或許可以解他燃眉之急，不會處於斷供的情況。

不過這方法也不是萬全的，假如業主現時失業、經濟情況大變、物業估值大降或業主尚有其他債務等，轉按也未必能幫助到業主。