上車前諗一諗 28歲月儲$35,000想買荃灣$500萬樓
本人今年28歲，月入30,000元；女友今年27歲，月入41,000元。兩人合共有儲蓄約170萬元，每月可共儲蓄約35,000元。
我們打算一至兩年後結婚，前提是要先買樓，預算在荃灣區買500萬元以內的兩房單位，付三成首期。
請問諗sir覺得現在是否入市時機？
美國年尾料會再加息，香港亦很大機會跟加；加上供應增加，請問樓價係會再平衡向上，定有機會跌5%至10%?
渴望上車的青年讀者
文：諗Sir
讀者儲蓄能力不俗，但估計睇得理財雜誌多，中了很多毒。 美國年尾再加息，香港亦大有機會跟加，是否代表香港樓價會跌?
1992至1997年及2005至2007年，美國兩次加息週期，香港樓價都無跟隨下跌。 根據利率期貨顯示，2018年9月（一年之後），實質利率有41%機會在1.25至1.5厘之間；而在1.5至1.75厘的機會率為25%。 按現時為1厘計，即根據現時投資者用錢「投票」的結果，未來一年美國最多只加息兩次。
而香港供樓息率加0.5厘，會唔會引致人大舉賣樓推低樓市呢? 所謂專家由2012年用加息原因睇淡港樓，無奈過去五年樓市全部開大，睇極淡都唔中。 至於供應增加會否推低香港樓價？
筆者翻查「香港物業報告2015」，當年預計2015年住宅總供應量為13,290個單位；2016年為20,140個單位。
而翻查物業估價署資料，2015年最終住宅落成量為11,296個；2016年為14,595個，實質比當初預計分別少15%及28%。 至於2017年及未來幾年，政府信誓旦旦話年供應超過20,000個單位，而暫時仍不到13,000個。
筆者同意供應增加會推低樓價，但供應短期難大增是事實。
不少市場上喊要買樓的人是「假需求」，當樓價下跌時，他們的「自住需要」會突然消失，故政府將供應慢慢增加有其道理。
至於入市時機是屬於個人，看財力的。屬於香港首富李嘉誠的時機，不等於諗Sir的時機。 讀者及其女友收入合共71,000元，借貸力為919萬元〔（71,000÷10,000）×50%×2.59*〕。 由於有居住需要加上屬意荃灣區，當地有大兩房價碼在500萬至600萬元左右。
如單名購入而聯名去借，只消用上借貸力的47.8%，買入後不會令業主陷入超借水平。 在負擔得到而個人亦未有能力承受樓價再升風險之下，建議讀者應「細細地」買間兩房先供。
至於新樓佢地買就唔見太勉強，不過怕佢畀人sell sell吓，只畀15%首期下「買大咗」，例如入手900萬元樓而借760萬元。 由於新盤首三年係低息上車及只需供利息而不還本，三年後就要用P-1%去還（或更高），若未來三年樓價下跌25%，讀者間樓只值675萬元，但首三年只供息故結欠為760萬元，即成負資產。
那麼「焗用」P-1%即5厘，未計還本，一年利息已經要38萬元（760萬元×5%），有無諗過頂唔頂得順？
買樓之前，究竟係睇升跌定係睇自己能力？
留意筆者唔係話未來樓價會跌，只係提醒讀者借前要想清楚，萬一樓市跌，會否承受不起。
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