世界盃四年前後 呢區升得最勁 近球場物業有咩優勢？

的確，2022年的樓市絕對可用平淡來形容，買賣雙方均傾向觀望後市。

2022年的樓市走勢，就和四年前2018年調轉，美聯樓價指數由年初的171.6回落10.7%，至近日的153.2。

反之，2018年，美聯樓價指數在該年上半年升勢強勁，由年初的157，上升11%至6月底的173.8，接近歷史高位；其後四年間，指數在介乎159至177之間來回。

元朗屋苑平均呎價升勢最強

倘若以本港屋苑來比較，以2022年10月和2018年6月的平均呎價變化計算，升勢最強的是火炭御龍山、元朗世宙、峻巒 （PARK YOHO）及朗屏8號（見圖表一）。

另馬鞍山聽濤雅苑，平均呎價升幅亦達10%以上，而這些屋苑大多位處元朗、北區和荃灣西地區，跑贏大市。

至於平均呎價跌幅最大的是大圍指標上車盤金獅花園，達18.3%；其後是幾個老牌鐵路盤，包括九龍灣德福花園、荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城等，跌幅介乎近一成半。可見市區不一定近港鐵站才會保值。

另外，一些上車盤也位列跌幅前列，包括荃灣中心、九龍灣得寶花園等，都跌超過10%。

相反，新界區就完全不同，跌幅最大的十個屋苑，全部都距離港鐵站較遠。

升幅較大或較為保值的是港鐵站上蓋或鄰近的屋苑，包括了新葵芳花園、上水中心、新屯門中心等。

鐵路上蓋呎價現低於萬元

當中平均呎價跌幅最大的金獅花園，最近出現一宗近300萬元交易。

單位是2期E座中低層6室，實用面積約336平方呎，屬一房間隔，早前僅以310萬元售出，呎價約9,226元。

早前同屋苑在10月傳出一宗樓價僅280萬元成交，但其後有關交易取消，故是次做價料為項目低位。

除大圍外，九龍灣德福花園貴為鐵路上蓋的九龍東屋苑，成交價同樣跌穿600萬元，有成交呎價低於10,000元水平。

美聯物業高級分區營業經理黃家明表示，德福花園K座高層14室單位，實用面積為491平方呎，近日獲睇樓約一個月的外區客，以588萬元購入，折合實用呎價11,976元。

資料顯示，原業主於2011年8月以368萬元購入上述單位，持貨超過11年，賬面獲利220萬元，單位升值約六成。 

價錢跌，成交量一樣差。中原地產最新統計指出，11月1日至上週三（11月16日）整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業），暫錄1,933宗、涉資153.9億元，預計11月錄得3,700宗、涉300億元。

料將較10月的4,443宗、涉327.6億元，按月分別跌16.7%及8.4%。

相關宗數料屬自2018年12月錄3,038宗後、47個月來即近四年新低，金額屬自2020年1月290.4億元後的34個月新低位。中原研究部高級聯席董事黃良昇認為，利率持續向升，買家入市態度持續趨審慎，影響整體樓市交投。

逾半港人看淡樓巿

另外，據花旗銀行發表2022年市民置業意向調查結果，該行9月訪問逾1,000名香港市民，當中51%受訪者認為未來一年樓價會下跌，佔比按年增32個百分點，看好樓價上升比例跌至只有12%，相對去年同期少30個百分點。

隨著樓價回落，有16%受訪者則認為，現時是置業好時機，不單較去年同期升4倍，更是近十年來最高的紀錄。

不過，調查報告提到，只有約15%受訪者有興趣入市，僅按年增2個百分點，仍低於2020年的17%水平，觀望態度仍濃厚。

有興趣入市的受訪者當中，逾六成人表示，期望樓價進一步下跌至理想水平再去置業，他們平均期望樓價下調17%。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊指，不少受訪者認為，樓市已屆入市好時機，惟未能轉化為入市意欲，反映市民仍在觀望樓價會否進一步下跌。

她補充，息口上升是影響樓市最大的負面因素，加重市民供款負擔及通過壓力測試難度，擔及按揭壓力測試的難度，直接影響樓市用家及投資者的需求，難免對樓價帶來負面影響，受訪者較多看淡樓市亦屬合理。

該行展望未來樓價仍有下調空間，惟樓市辣招有望放鬆，可能有助刺邀額外需求，避免香港樓市過度調整。

球場附近物業優勢

通常一個城市建造主要的球場或運動場時，附近的商業或住宅發展都會比較發達，香港也不例外。

而且球場空曠的面積大，附近屋苑的景觀相對比較開揚；加上配套交通和基礎設施會比較充足，是理想居住的區域之一。

以香港最大的球場⸺香港大球場為例，香港大球場位於銅鑼灣和大坑中間的掃桿埔，鄰近跑馬地。附近的屋苑多為傳統高尚住宅，最近的包括樂陶苑、樂天峯、比華利山，遠一點有著名的禮頓山、匯翠台等。 

啟德體育園擁新屋苑群

此外，九龍區方面，預計2024年完成的啟德體育園，屆時將會成為香港的主要體育中心。

啟德體育園大主場館佔地28公頃，可以容納50,000名觀眾，並配有開合式天幕。周邊設有副場、室內體育館、商店、公園等。

啟德體育園適鄰近港鐵啟德站，附近有啟德近年進駐的屋苑，例如嘉峯匯、尚•珒溋、龍譽、天寰、Oasis Kai Tak、啟德1號（I）等；另一邊也靠近土瓜灣區，大屋苑包括翔龍灣等。

另較小型的旺角大球場重建後，雖然只能容納6,600人，但因為地點方便，交通便利，是職業足球賽事用量最高的球場。

除了香港隊會使用外，也是港超強隊傑志和東方的主場，是香港球迷的地標。

旺角大球場鄰近港鐵旺角東站和太子站，鄰近花墟、Moko（前稱新世紀廣場），附近花墟道、洗衣街等有多棟舊樓可以選擇，近年也有重建的新屋苑落成，例如曉柏•御，該屋苑景觀開揚，亦成為買家的選擇之一。

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