九龍城重建大變天、百億收購計劃曝光
今次市建局最新發布總佔地3.7公頃的「衙前圍道/賈炳達道」發展計劃，為2007年觀塘市中心重建項目後，近15年以來面積最大的新發展計劃。
該計劃預料可興建4,350伙，約於2030年起分批落成。以規模計，差不多等同兩個錦上路站柏瓏系列項目。
計劃重建4,350伙單位
據市建局的構思計劃，整個項目大致可分為三個地盤，其中侯王道、龍崗道、衙前圍道和賈炳達道之間的大部分土地，將作商住發展。
住宅樓面面積約217.88萬平方呎，平均實用面積約400平方呎，共4,350伙單位。主地盤位處九龍城街市所在的九龍城市政大樓一帶，距離港鐵屯馬線宋皇臺站B3出口，亦只有一街之隔。
主地盤將會主力發展成住宅，預料2036至2037年可落成。
2014年入伙的私人屋苑御門•前位於該地盤中心，市建局稱該住宅將不受影響。
至於衙前塱道和南角道兩條街道，將改劃為最少闊18米的綠化步行街，並且打算興建地下停車場，提供約360個公眾停車位。
鄰近太子道東一列巴士站的東面地盤，則重整現有道路，並配合啟德道/沙浦道發展計劃擬建的地下廣場而設置「門戶廣場」。
另毗鄰九龍城廣場的賈炳達道公園部分範圍，則列為北面地盤，以興建新的政府綜合大樓。
當中區內地標，被譽為名人菜市場的九龍城街市，將遷往位於賈炳達道公園部分用地的新建政府綜合大樓。
局方指，新大樓規模為現時社區設施3倍，受影響的公共服務，日後可無縫過渡至新大樓。
項目總計牽涉3.7公頃土地範圍內123個街號的樓宇，預計受影響業權及住戶數量分別約為1,007個與820伙。意即以往低矮舊樓密集的九龍城舊區，勢變高樓林立，完全變天。
市區重建局行政總監韋志成及後發表網誌補充，透露已預留逾150億元，在未來十年推行九龍城重建項目；推算收購項目內1,000個住宅及100間地盤，開支涉及100億元。
營造小街飲食文化區
他直言，過去受限於龍城區網格式街道及舊樓限制性契約等問題，私人發展商傾向選擇地契限制小、規劃較簡單的地盤作重建，令單幢式樓宇零散發展、「見縫插針」式出現，加劇區內規劃碎片化的情況，亦無助增加泊車空間。
故今次巿建局利用「住宅和非住宅地積比互換」新規劃工具，將住宅及非住宅准許地積比上限由7.5：1.5，調整為8：1。
通過適量減少商業樓面面積及體積，避免蛋糕式商業基座設計，營造「臨街小舖」布局。令素有「小泰國」之稱的九龍城，得以保留泰國特色。
此外，局方亦將地盤整合，拓展地下停車場空間，料可增加最少1,020個公眾泊車位，數量為區內現時路邊泊車位約2倍。
且日後會按交通評估結果及相關標準，額外提供1,200個供住宅、商舖及社區設使用的附屬泊車位，減少現時雙行、三行泊車問題。
針對今次發展計劃，市建局總監區俊豪則稱，項目將會盡力「保留小區街舖林立的街道氛圍」，並且製造一個環境孕育出「小街飲食文化區」。
至於具體做法，則是主地盤範圍內擴闊的衙前塱道與南角道兩段街道上不會「起樓」。
他期望可邀請回在這個地方營運的一些具特色的店舖，可以繼續重返已改善了的街道環境裏繼續經營。
聘保育建築師評估唐樓
同時市建局已聘請保育建築師，對區內所有唐樓作初步評估，包括數幢位於主地盤、目前未有歷史建築評級的唐樓，將在項目獲批後作較深入的建築評估，研究如何修復和活化。
局方同時首度試行「小區規劃復修」模式，為重建項目附近樓宇保養安排等。提出全面及針對性的解決方案，冀延長樓宇壽命。
市區物業一向極為渴市，基於交通方便，社區配套完善，區內物業自然值錢，有價有市。
有產業測量師指出，本港樓齡50年或以上的屋宇不斷增加，市區重建需求有增無減，要加快發展步伐，市建局無可避免需要為重建舊樓增加誘因。
再者，本港土地資源不足，提升地積比率，是政府增加房屋主力的供應方法。
位處名校網絡具升值潛力
九龍城物業一向有價有市，皆因位於41名校網，而且鄰近港鐵宋皇臺站，連同於有多條巴士及小巴路線，來往港九新界多處地方完全不成問題，令新盤以至二手市場都不時出現承接。
瓏碧2房逾千萬沽
位於九龍城賈炳達道138號的全新項目瓏碧，合共提供190伙，屬單幢設計。
瓏碧戶型涵蓋開放式至兩房間隔，單位實用面積介乎213至414平方呎，一律採開放式廚房設計。項目預計關鍵日期為2023年3月，樓花期不足一年。
瓏碧於5月中進行首輪銷售，以價單形式賣70伙，累沽10多伙，套現逾1億元。
日前最新賣出一伙17樓D室，實用面積414平方呎，屬兩房間隔，成交價1,097萬元，呎價26,498元。
事實上，市區單位一向渴市搶手，如果位處於核心地段及名校網絡，就更加值錢。
以往41校網主要以千萬元以上單位為主，而且樓價差距頗大，數千萬元甚至上億元物業均有。
但近年來，不乏較細而銀碼教低的新盤供應，今次推出的全新項目瓏碧是一個好例子。
此外，區內有舊樓業主見近期樓市氣氛向好，趁機全幢招標放售。
由仲量聯行獨家代理招標放售的九龍城侯王道93及95號兩幢舊樓，物業業主已併購逾四年，獲得全數完整業權，截標日期為7月8日中午12時，市場人士估計物業市值約3億元。
仲量聯行資本市場部資深董事梁瑋麟指，九龍城的大型重建計劃已正式開始，而是次標售的物業正正毗鄰該重建計劃，料將受惠於將來發展項目及其優化配套。
若買家日後能成功併購相連的一排舊樓，料可進一步擴大地盤發展規模。
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