銀行新推二元按揭計劃 加息期揀P按進可攻退可守？｜子非魚
過去H按一枝獨秀，除受惠超低拆息外，其封頂利率與P按相同亦是一大成因。
過去十年H按封頂息與P按利息一樣，但H按按息卻比P按低，業主自然一面倒採用H按。
至於主動揀P按的多為居屋借款人，因為政府規定居屋按揭必須行P按，但此規定將於11月改變，屆時居屋住戶亦可選用H按。
步入加息期，H按強勢會否改變？
隨拆息攀升，目前H按實際供息已等同封頂利率，即與P按按息相同。利率優勢頓失，惟H按選用率仍長期高於P按之上。
業主繼續用H按的理由很簡單，就是期望拆息有朝一日回落，令實際按息再次低於封頂位（等同低於P按息）。
換言之，相比P按，H按按息永遠會等於或低於P按息，故採用H按是「無得輸」。
不過，H按立於不敗之地的局面恐將變天，最近中銀香港推出二元化按揭計劃，客戶可選H按，利率為H+1.3厘，封頂利率為P-2.25厘（即實際按息2.75厘）；亦可選P按，利率為P-2.4厘（即實際按息為2.6厘）。
遊戲規則從此改變，當拆息偏高，選P按的實際按息較低；當拆息偏低，選H按的按息會較低。
假設拆息續企於高位，H按按息等同封頂息2.75厘，便會高於P按按息2.6厘。
如果未來30年H按都在封頂位之上，中銀的P按計劃將永遠較優勝。
然而，現實世界利率有上有落，高息期不可能持續30年，故P按亦不會一直贏H按。
值得留意的是，自從中銀推出二元化按揭計劃後，其他銀行似乎有意跟隨，當中包括滙豐及恒生銀行。
筆者估計，未來將有愈來愈多銀行推行此類計劃，給予客戶H按以外的選擇，相信H按獨大的局面將被打破，P按市佔率料由幾個百分點，逐漸增加至一至兩成左右。
P按借款人可轉H按
儘管於加息期選擇P按可享較低按息，若未來步入減息週期，令H按息低於P按，業主豈不是「焗捱貴息」？
非也，皆因屆時借款人可以申請由P按轉至H按，銀行通常會容許。
即使銀行不從，客戶過了罰息期後，亦可透過轉按，轉至另一銀行重做H按，故目前選較低息的P按是攻守兼備。
展望未來兩年，H按實際按息難以低於封頂位，觀乎一年拆息已衝高至3.5厘以上，預示一年後以H+1.3厘計的按息將升至4厘以上，換言之，兩年內要回落至2.75厘封頂位或以下，有一定難度。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
