二手居屋價低處未算低 業主減價平售是唯一出路
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，8月份二手居屋，包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場註冊量，合共錄375宗，較7月份344宗略上升約9%，連跌兩個月後回升。
不過，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年二手居屋表現，相對2021年明顯疲弱，即使年內宗數最高的第二季錄1,285宗，但仍未及2021年最低的首季1,344宗，與去年最高的第三季2,166宗更有明顯差距。
他相信，要待房委會於第四季（暫定）向成功申請者發出申領購買資格證明書的批准信後，新一批白表居屋第二市場計劃（俗稱白居二）將投入市場，屆時二手居屋交投才有望增加。
樂富居屋王 減近500萬元沽
臨近加息；加上一手盤低開，近期二手造價回落，居屋亦難倖免。
連全港最貴居屋造價紀錄保持者樂富富強苑，更難逃蝕讓成交。
過往富強苑成交價屢創新價，為全港「居屋王」的紀錄保持者。以2021年5月成交的屋苑E座富逸閣高層4室，實用面積645平方呎、三房單位為例，便以1,100萬元連地價成交，貴絕全港居屋。
然而，據富誠地產營業董事林栢榮提及，近月富強苑C座富康閣低層3室，實用面積401平方呎，兩房間隔，外望樓景，業主原叫價515萬元放售，近日減至495萬元連地價沽出，減幅約4%，成交呎價12,344元。
原業主於2018年初，以530萬元連地價買入單位，據知因睇淡後市，見一手價貼市二手，寧願止蝕，沽貨離場。
原業主持貨至今約四年半，賬面蝕約35萬元，即期內貶值約6.6%，連同使費，料實蝕逾60萬元。
白居二中籤者 棄上車機會
除居屋王外，其中一些樓齡較高的居屋，即使是市區，甚至有完善的社區及交通配套，都難逃跌價命運。
當中位於鑽石山鐵路站上蓋的龍蟠苑，屬市區老牌居屋王，雖然佔據交通和配套之利，但近期連創新低價成交個案。
最近成交的E座低層2室，實用面積約426平方呎，兩房間隔，望內園景。
2021年2月原業主在已補價自由市場開價578萬元放售，前後累減14%，至493萬元成交，成交呎價約11,572元。原業主於1986年11月以26萬元一手購入。
翻查資料，龍蟠苑同類型單位低於500萬元自由市場成交，要追溯至2017年3月，當時一個高層單位，以476萬元連地價成交，故是次做價屬屋苑五年半新低。
事實上，市況淡亦波及白居二買家卻步。
為協助基層家庭上車而推出的白居二，本應需求殷切，惟在「白居二2020」購買資格近月陸續到期下，有2,500名中籤者放棄利用配額「上車」，是計劃恒常化以來最多的一次。
「白居二」計劃在2013年進行首次試驗，提供5,000個配額，接獲66,000宗申請，成功購入單位約有2,400宗。
2015年第二次試驗，配額減半2,500個，接獲近44,000宗申請，成功購入單位有1,600宗左右。
計劃於2018年起正式恆常化，至2020年，配額增至4,500個，接獲11.74萬宗申請。
據了解，中籤人士為期一年的購買資格期間，已於近月陸續屆滿。
不過，房委會數字則顯示，只有約2,000名中籤者選擇「入市」，意味有2,500名中籤者放棄利用配額「上車」。
借按揭或須縮短還款期
業內人士指出，在二手居屋市場上，如果樓齡為19年或以上，置業人士可能要選擇縮短還款期或多付首期。
中原按揭董事總經理王美鳳解釋，以首次出售日期起計，政府為居屋擔保30年，銀行批出的實質按揭成數和還款年期，均視乎擔保期剩餘幾多年。
在二手居屋市場上，若樓齡為19年或以下，銀行一般都可提供九成按揭及25年還款期。
相反，置業人士可能要選擇縮短還款期或多付首期。
若擔保期已過，審批相對嚴謹，做壓力測試及計足供款入息比率，分別可以很大。
她又指，因居屋有折扣率，業主傾向「好價才賣」，故居二市場部分單位價錢偏高，業主與買家拉鋸亦較嚴重，買家未必容易找到價錢及樓齡均合心水的單位。
急移民業主蝕逾1球
有政界人士分析，1997年樓市高峰期間，大量落成的一批舊居屋單位，已紛紛步入關鍵年期的「水尾」，碰巧當局在20年前宣布停建居屋，造成供應斷層。
加上新建居屋不可立即在市場放售，預期未來一段時間，可讓「白居二」申請者承造較高成數的居屋單位將會急劇下降，成功「配對」入市更難。
這個解釋，亦可反映出，為何舊居屋承接力偏弱，因為成功「配對」買賣難度不低，樓齡高又難借足按揭。
而且近期一手私樓價貼市，市場選擇充裕，居屋業主要賣樓，減價平售是唯一出路。
不過，就算減價平售，業主或會慘蝕逾百萬元離場，當中包括新界較偏遠兼不近鐵路站的居屋。
新界居屋低巿價易手
世紀21奇豐助理區域營業董事鄭達昌稱，馬鞍山居屋錦英苑錦佳閣（B座）低層01室，實用面積554平方呎，三房間隔，座向西北望開揚景。
原業主計劃移民賣樓套現，於自由市場叫價530萬元。放盤三個月，最終減價30萬元或約5.7%，以500萬元成交，呎價約9,025元，低市價約4%。
據了解，原業主於2019年3月購入上址，當時作價578萬元，持貨三年滿額外印花稅（SSD）期鬆綁沽售，賬面蝕78萬元，單位期內貶值約13%，連雜費恐怕蝕過百萬元離場。
另一屯門區頻錄得居屋跌價成交，富健花園成交價更時光逆流五年前。
據祥益地產高級區域經理黃慶德稱稱，富健花園10座低層H室，實用面積592平方呎，以居二市場價353.8萬元易手，平均實用呎價5,976元。據悉，單位價位重返2017年水平。
然而因原業主早於1999年，便以81.55萬元（居二價）購入上址，故此是次轉手賬面可賺逾272萬元。
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