低息下居屋有利可圖 借按揭兼借錢補地價 即享「升格」私樓三大著數｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash
由於綠表或白表居屋均屬未補地價物業，故難以透過物業套現，亦不可將之出租，故在投資角度上不屬吸引。
而吸引的地方就是物業定價，以及承造按揭時，因應政府擔保，在擔保期內，能輕易承造綠表九成半及白表九成按揭。
換句話說，一個300萬元的物業，僅需支付30萬元首期。
借得多利息更慳
事實上，當向銀行借按揭時，同時借錢補地價，和正在供未補地價物業的供款相若。
以往在香港銀行同業拆息（HIBOR）高企時，借錢補地價不屬可取。然而，現時拆息回落，業主可考慮向銀行借錢補地價，以換取日後物業可出租或套現。
假設未補地價物業按揭金額為200萬元，其承造按揭年期25年，計出每月按揭供款8,973元，25年全期利息總支出為691,700元。
以平均折扣率約40%計算，假設補地價金額為100萬元；以現時按揭利率H+1.3%計算，其實際按揭利率為1.38厘，按揭連同補地價借貸金額300萬元，以最長按揭年期30年計算，每月總供款為10,182元。
雖然按揭年期足足供多五年，但每月供款額僅相差1,209元，而30年全期利息總支出為665,427.35元。
細心的讀者應會留意到，雖然借多了，但利息支出上竟慳約26,273元。換句話說，現時承造按揭時，同時向銀行借錢補地價屬有利可圖。
物業補地價後，在銀行角度上會定性為私人住宅，對業主來說，其好處有以下三點，比未補地價物業靈活得多。
（一）物業升值後套取資金再投資：物業在補地價後，能在罰息期過後以私樓方式轉按，而毋須向房署申請同意書才可轉按。
如物業屬600萬元內，更可經按證公司，承造八成按揭轉按套取現金。
如不考慮經按證公司轉按，在物業估值上升後，亦可向銀行以物業估值，承造六成按揭並作出套現，以獲取資金備用。
（二）罰息期後轉按賺回贈：在罰息期後，業主可透過轉按賺回贈，以目前按揭回贈最高為1.5%計算，即300萬元轉按，可獲取45,000元回贈，扣除律師費，足足有40,000元回贈，以幫補供樓支出。
（三）物業可出租：由於已補地價物業不在「居者有其屋」計劃內，故可出租賺取租金收入。
相反，未補地價物業不可作出租用途，但坊間有部分人士，利用未補地價物業出租，實屬違法。以往更有案例是判處監禁，所以補了地價，便不用提心吊膽地出租。
惟需留意的是，只有極少數的銀行，可在作為未補地價物業的身分時，以補地價物業估值並批出按揭，且在毋須一炮過支付補地價金額的情況下，進行補地價程序。
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