原業主欲短租方便遷出 買家上會隨時撻Q｜陳永鍵
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買賣二手物業，除了討價還價外，另一個常見需要配合的是交吉日期，亦是雙方最頭痕的問題。畢竟不是每個單位放售時，已是交吉狀態，很多時可能是原業主仍在自住或放租中，當買家跟業主討論時，有機會遇到按揭陷阱而無法上會。
「交吉」是申請高成數按揭條件之一。當買家申請高成數按揭時，除了要符合首置條件、入息足夠、資金充足外，其次就是物業必須用作自住用途。
當中的陷阱位就是在於「自住用途」。假設本身物業並無租約在身，買家與業主交吉成交當然是沒問題。
或僅能申請5成按揭
然而，由於需要遷出很多事情要處理，有些原業主會希望買家可以稍為將單位轉為短租，給原業主住多一會兒，處理好搬遷情況才交吉。
雖然對買家來說，可以收回租金，賬面上並沒太大損失，但陷阱位是，在於申請按揭時可能會「撻Q」。
由於原業主希望保障能暫住在原先單位，一般都會要求買家在臨時買賣合約內，列明短租條款，但這一條款正會影響買家到銀行承造按揭。
原因在於物業會在這情況下，成為出租或投資物業。
以上情況便不合符合首置客申請高成數按揭時，需要符合「自住」的條件，故銀行僅能批出五成按揭。
假如買家一心想用高成數按揭「上車」的話，便會大失預算，這一條款或面對上會「撻Q」，有機會導致因首期不足以上會而撻訂收場。
假如已簽下臨約又怎辦？若買家不想上會「撻Q」，惟一方法就是集合更多首期資金給銀行承造按揭，獲批五成按揭都要頂硬上。
抬錢補首期未必行得通
事實上，後續仍有麻煩，如果買家抬錢上會後，希望向銀行重造九成按揭，以「還錢」予幫助「上車」的人，亦是行不通的。
因為政府的高成數按揭計劃中訂明，不可以讓業主加按套現，亦不符合交吉的要求。此外，只有樓價600萬元以下的物業才可以這樣做，最盡亦只可以借八成按揭。
如果是連租約購買的話，自然不符合高成數按揭條件。
不過，假如物業本身已有租約，成交時租客亦已遷出，物業是在交吉情況下交易，就沒有問題了。
不過買家記得要取得租客退租書，這樣才能順利向銀行申請按揭。
圖片來源：iStock
