市況靜政府力推靚地招標 宋皇臺站有新供應
發展局局長甯漢豪日前公布新一季賣地計劃，政府將於今年10月至12月推出多幅「百億地王」，以及港鐵公司（00066）大嶼山小蠔灣車廠的第一期項目、赤柱環角道豪宅地等，住宅供應達5,900伙，屬本年度單季新高之餘。
連同首兩個財政季度約6,000伙，合共涉及約11,900個單位，佔全年供應目標12,900伙的92%。
200億地王具商業潛力
最焦點的一幅地皮，為原屬商業地、現改作住宅用地的啟德第2A區4號地盤、5（B）號及10號地盤，合共提供1,750伙。
該發展區已有逾一年半未有住宅地供應，是次推出為前北面停機坪用地，貼鄰港鐵宋皇臺站，可以講得上屬宋皇臺站的上蓋項目，可建總樓面約138.03萬平方呎，市場估值最高約200億元。
項目地皮規模龐大，鄰近港鐵宋皇臺站，交通方便，而項目分為三幅地塊發展，故發展商或需多花心思設計，發展成本或稍增。
惟值得留意，項目有商業部分，日後可連接九龍城區，故具一定商業潛力。
甯漢豪表明，該區早已規劃為提供公私營住宅發展的社區，並按時推出土地。
而供應會否對區內樓價構成壓力？她認為政府推地不應為「托市」令價錢較高，而是關注市場住屋需求問題，令樓價在買家可負擔水平屬好事。
她亦指，環球經濟前景充滿挑戰，香港也不例外，樓市氣氛相對以往疲弱，社會上可能有人會擔心政府會否因此放慢造地建屋的步伐，但政府知道市民對土地房屋供應有殷切期望，因此，繼續貫徹多管齊下的造地策略，並以持之以恆的態度，提供土地作發展之用。
強調土地是社會未來發展的重要資本，不因目前的經濟環境，而放慢造地及推地步伐。
新盤供應集中啟德跑道區
事實上，啟德發展區跑道區現時有很多樓花項目，雖然今次土地位於另一邊，但同區未來依然供應眾多。
新盤供應集中啟德跑道區，共涉近8,000伙單位供應，而在2022年7月，啟德跑道區九間地產發展公司成立非牟利私營公司，名為「啟德跑道區私人發展有限公司」。
公司成員包括華懋集團、會德豐、中國海外發展（00688）、帝國集團、遠東發展（00035）、恒基地產（00012）、嘉華國際（00173）、新世界發展（00017）、新鴻基地產（00016）。
地產商將通過公私營協作模式與不同持份者和政府部門配合及協商，而跑道區取名為Park Peninsula，勢成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的全新綜合多元化新地段。
而另一焦點住宅項目為港鐵小蠔灣第1期項目，涉約1,400伙；發展局早前公布與港鐵就小蠔灣車廠用地房屋發展項目的原址換地，以及擬議的小蠔灣鐵路站達成協議。
項目落成後，會提供約20,000伙公私營房屋單位，當中約一半會是資助出售房屋，項目將會分四期落成，首批6,000伙公私營房屋單位，預計於2030至2032年間陸續落成入伙。
至於為配合項目而建的小蠔灣鐵路站，將預計於2030年建成及啟用，以配合首批居民遷入。
至於另一幅官地，位於赤柱環角道馬坑邨以南豪宅地，地價有望突破200億元。
預計該地盤總樓面約48.02萬平方呎，市場估值最高約206.5億元，每平方呎樓面地價達43,000元。
美聯測量師行董事林子彬表示，項目規模龐大，為近期罕有的大型豪宅用地，估計以發展分層式豪宅為主，開則上亦會傾向大戶型，惟項目景觀上會以樓景為主。
業界分析認為，政府表明推地決心不減，料今年度供應可望達標。
雖然香港銀行跟隨美國加息，但幅度較小，影響不大；加上金管局放寬壓測，料可抵消加息壓力。
發展商出價策略趨保守
中原測量師行張競達表示稱，近月樓價雖然明顯回落，建築成本亦持續上漲，相信發展商投地意欲未有減退，出價策略則傾向審慎保守。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指出，政府推出的住宅地相當貴重，惟啟德發展區地價變數較高，現階段推出區內地皮仍有流標風險。
商業用地方面，將推出兩幅觀塘商業地，以市建局觀塘市中心第4及5區商業項目較矚目，提供約216.59萬平方呎樓面面積，項目已9月初截收意向書，並收到24份意向書。
另一幅為觀塘安達臣道對出商業官地，位於區內公營房屋群中間，料作零售及餐飲等用途，總樓面逾11萬平方呎，市場最新估值約6.4億元。
早前參與或投得鄰近商業地皮的發展商入標意欲或會較高，並有機會再下一城，有利發展及提高協同效應。
政府地價收入失預算
事實上，政府在淡市之中推出貴重地皮，其實與政府的地價收入低迷；加上近期地皮呎價高企有關。
今年度首五個月，政府的地價收入為172億元，與全年度的預算收入1,200億元相距甚遠。
財政司司長陳茂波指，過去樓價下調時，地價的調整幅度會更大，4月份便曾有住宅地皮流標。
經濟疲弱時，市場對商業用地的需求亦較弱，而發展商補地價商討的意欲亦明顯減弱，以上因素均影響土地收入，參考自2016/17年起，本港地價收入連續四年突破千億元水平，佔庫房收入相當高的比例。
須靠百億地王達標
所以，在第三、第四季度，除非政府推出多幅「百億地王」招標、並成功批出，本財年的地價收入才有望達預算水平。
不過，發展局局長甯漢豪回應，每幅出售的地皮也有合理估值，即使賣出地價的收益與今年初公布的估計或有不同，若達不到1,200億元地價收入，相信會在財政預算案內安排及交代，但不會為了達至某一個價格才出售，政府亦將緊貼市價批地。
此外，於9月中截標的沙田顯和里中小型住宅官地，市場反應理想，共收到17份標書。
結果由萬科海外（01036）及永泰地產（00369）合作以7.8638億元投得，項目將以純住宅發展，料興建中小型單位，每平方呎樓面地價達8,802元。
上述地盤兩公司股權各佔50%，預計可興建約170個單位。綜合市場早前估計，地皮估值約5.7億至約9億元，預計每平方呎樓面地價5,600至9,000元，即是貼近市場預期上限。
如是者，反映出發展商出手並非如想像中保守，只是現階段選擇投資額較小的地皮出擊，願意用高呎價去爭土儲。
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