趁後生買樓 贏在趁早規劃

你好！本人31歲，本人和先生也是公務員，分別月入70,000及80,000元。另外可領取房屋津貼：每人每月約20,000元，為期10年。還未開始領取，未知房屋津貼能否計入借貸力。
另持有：物業一：屯門瓏門兩房（先生名，2014年買入）市值約850萬元，按揭尚欠320萬元，月供12,000元、管理費2,000元、收租16,000元；物業二：長沙灣單棟新樓兩房（本人名，2020年買入）市值約800萬元，按揭尚欠600萬元，月供21,000元，管理費2,000元、收租16,000元；保費融資：2024年可取回110萬元，以及現金及股票約80萬元。

現時住宿舍，2024年尾要搬，到時保費融資（110萬元）＋現金股票（80萬元）＋近兩至三年儲的錢（平均每月50,000元×12×2.5=150萬元）預算約400萬元。
我們想生小朋友，希望小朋友在讀小學前，住近長老（屯門區），之後再就校網搬出市區。現有計劃首幾年繼續出租兩層樓，以租代供；自己則另租屯門大三房單位，以買債收息去幫補租金及滾大筆錢，待需要搬出市區時，再買多層市區三房自住。希望閣下能提供意見。

讀者沈太

筆者認為，讀者的理財規劃做得不錯。
第一點他早著先機，投身社會後不久趁後生買樓，也懂得分時段買入。

重申一下原則一：樓是要趁後生買。從2014年
到現在瓏門已供了九年；加上首期、兩房市值850萬元，按揭欠320萬元，其實內藏530萬元財富。買樓變相逼自己儲錢，是老套但有用。

以單名買入盡用首置名額

原則二：讀者兩間樓在不同時間以單名買入，盡用首置名額。
讀者現年30歲出頭，幫自己部署產出足夠資金，現想再住好一點。
第二點做得好，就是讀者沒有因他們有宿舍住而不置業。
筆者認識到不少人，因有居住福利，直至逾40歲才考慮置業。
然而逾40歲才置業時，會發現他要獲得與讀者一樣，例如瓏門供了九年存了筆錢，假設在44歲做，也要53歲才「修成正果」，已經太遲。

第三是讀者趁廿幾歲有撥開一筆錢做保費融資，在2024年取回110萬元，不是很多。但相信讀者開頭只是拿出幾十萬元去做保費融資，30出頭已返110萬元算不俗。
故筆者建議，2024年讀者再做一次保費融資，令他在36、37歲時，將110萬元增至200多萬元，再用此筆資金收息。
例如以200多萬元買入債基A餐，以近月派年息9.4厘計算，收取每年20萬元利息，月月收18,000元了。對不少人而言，未夠40歲月月有20,000元被動收入，也很幫到手。
至於長沙灣單棟兩房暫時不易甩手，不過都要積極留意巿場變化；屯門區方面，讀者已買入瓏門，其他屋苑亦未有誘因需要留意。不如先租瓏門樓及收息，慢慢換走長沙灣單幢樓，以及令手上現金，透過保費融資翻倍再翻倍。